토지거래 허가지역에서 제외된 토지의 양도시기판단

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, 같은 곳 ○○, 같은 곳 ○○ 등 3필지 잡종지 2,974㎡(이하“쟁점토지”라 한다)에 대하여, 1996. 04. 12. 청구외 ○○주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)와 매매대금을 1,440,000,000원으로 하고, 대금지급방법을 아래 표와 같이 한다는 약정서를 작성한 다음, 1996. 04. 13. 계약금 140,000,000원과 중도금 1,299,000,000원, 합계 1,439,000,000원을 수령하였고, 1996. 04.19. 쟁점토지를 청구외 ○○신탁주식회사에게 처분신탁등기하였다. 구분 금액 지불방법 지급기일 지불조건 계약금 140,000,000 현금 약정일 중도금 1,299,000,000 현금 1996.04.12 잔금 1,000,000 현금 토지거래(신고)허가 즉시 합계 1,440,000,000 처분청은 쟁점토지의 총 매매대금 1,440,000,000원중 1,000,000원을 남겨놓고 1,439,000,000원이 치러진 것은 사실상 잔금이 청산된 것으로서 양도에 해당한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 1999.09.02. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 410,843,640원을 결정고지하였다.

부동산의 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하는 것이고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 잔금지급약정일 또는 등기접수일을 양도 및 취득시기로 하는 것인바, 청구인은 청구외 법인의 부도로 잔금을 지급받지 못하여 위 약정내용이 이행되지 아니하였고, 소유권도 이전된 바 없어 양도가 아님에도 잔금을 지급받은 것으로 보아 이 건 과세함은 부당하다.

1996. 04. 19. 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○신탁주식회사에 처분신탁등기를 하였는데, 동 신탁계약서 제9조에서 쟁점토지 처분시 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정하였으며, 토지거래 허가시 잔금을 지급하는 조건이었으나 쟁점토지가 1998. 04. 20. 토지거래허가지역에서 제외되었기에 청구인과 청구외법인간에 작성한 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되었는바, 잔금 1,000,000원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 금액으로서 쟁점토지 지상 무허가건물의 철거 담보금액 정도에 불과하다고 할 것이므로, 쟁점토지의 잔금이 청산되었다고 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 잔금이 청산되었다고 보아 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】는『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항은『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.』라고 규정하면서, 제1호는『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.』라고 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 【실질과세】제2항은『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있다. 같은 법 기본통칙 2-1-05…14【거래의 실질내용 판단기준】은『거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (가) 전시 관련법령을 보면, 양도소득금액을 계산함에 있어서의 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있는데, 이 건 청구의 다툼은 쟁점토지의 잔금이 청산된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다고 할 것이므로, 이에 대하여 살펴본다. (나) 1996. 4. 13. 청구인은 청구외법인으로부터 쟁점토지 총 매매대금 1,440,000,000원중 계약금과 중도금 합계1,439,000,000원을 수령하였고, 잔금 1,000,000원은 수령하지 아니하였음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 1996.04.19. 청구인은 쟁점토지의 잔금 1,000,000원만을 남겨둔 상태에서 쟁점토지를 청구외 ○○신탁주식회사에 처분신탁등기를 하였는데, 동 신탁계약서 제9조를 보면 쟁점토지 처분시 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정하였음을 알 수 있다. (다) 토지거래허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어서 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산후 허가를 받은 경우에는 소급하여 유효한 계약이 되어 당초 계약에 의한 매매대금 청산일이 양도시기가 되는 것(재재산46014-21, 1998. 01. 20., 재일46014-140, 1998. 01. 24. 등 다수 같은 뜻)이라고 할 것이다. 쟁점토지는 당초 토지거래허가지역내에 있던 토지로서, 쟁점토지 일대가 1998. 04. 20. 토지거래허가지역에서 제외되었음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는바, 이는 토지거래허가를 받은 것과 같은 결과가 되고, 청구인과 청구외법인간에 체결한 부동산매매약정서에서 “본 약정은 토지거래허가(신고)를 득함과 동시에 부동산 매매계약으로 자동 전환된다”고 규정하고 있는 점을 종합하면, 동 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되는 것일 뿐만 아니라 매매계약서로 자동 전환되었다고 판단된다. (라) 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도로 볼 수 있을 것(대법원88누8609, 1989. 07. 11. 같은 뜻)인바, 위 내용을 종합하여 판단하면, 1998. 04. 20. 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되었기에 그 양도시기는 대금지급이 완료된 날로 소급되는 것으로서, 1996. 04. 13. 청구인은 매매대금의 99.93%를 지급받았으며, 통상 부동산 매매계약의 잔금은 매매대금의 50% 이상인 것이 사회통념 내지 관행인 점에 비추어, 쟁점토지 매매대금의 0.07%에 불과한 잔금 1,000,000원은 쟁점토지 지상 무허가건물의 철거를 위한 담보비용 정도에 불과하다는 처분청 의견이 신뢰성이 있다고 보여지고, 또한 청구인이 잔금 1,000,000원을 남겨둔 상태에서 쟁점토지를 청구외 ○○신탁주식회사에 처분신탁등기를 함에 있어서 쟁점토지 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 미루어 쟁점토지는 사실상 청구외법인에게 소유권이 이전되었다고 보아야 할 것이므로, 처분청에서 쟁점토지의 잔금이 청산된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.