취득양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 187㎡ 및 지상에 다가구주택 226.18㎡(이하 “쟁점부동산”라고 한다.)를 신축하여 1995.4.12. 양도한 후 양도가액은 172,000,000원으로, 취득가액은 155,000,000원으로 하여 1995.6.30. 자산양도차익 예정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙 등에 의해 확인되지 않아 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 1995과세연도 양도소득세 29,585,500원을 1999.4.1. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.17. 이의신청을 거쳐 1999.10.21. 심사청구하였다.

쟁점부동산은 원래 구주택을 멸실하고 1990.9.22. 신축하여 1995.4.12. 양도한 것으로서, 신축주택의 신축비용이 85,000,000원임이 공사도급계약서 및 인감증명서, 영수증에 의해 확인되는 한편 토지 취득가액 70,000,000원도 처분청의 우편조회를 통하여 실지거래금액이 확인되고, 실지거래 양도가액 172,000,000원도 부동산매매계약서와 양수자 서○○의 거래사실확인서에 확인되므로 이를 근거로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 주장이다.

청구인이 이의신청시 제출한 양도가액ㆍ취득가액ㆍ건축비가 당초자산 양도차익 예정신고시, 소득세과세표준 확정신고시, 조사가액, 이의신청에 대한 보정요구시 제출한 금액이 서로 각각 다르고, 쟁점부동산의 부동산매매 계약서상 중개인란에 취득당시에는 ○○부동산으로, 양도당시에는 ○○사 김○○로 기재되어 있는데 직인은 동일한 점과 양도소득세신고서시에는 건축업자를 청구외 김○○로, 이의신청에 대한 보정요구시에는 청구외 주○○으로 서로다른 한편 공사도급계약서상 공사 도급금액이 서로 다른 점등은 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생략』라고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다 1.~2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만을 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 등기부등본, 건축물대장등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산중 토지를 청구외 이동하로부터 1989.12.26. 매매를 원인으로 취득하여 1989.12.27. 소유권이전등기하였으며, 건물은 주용도가 다가구주택(5가구)으로서 1990.3.15. ○○구청장으로부터 건축허가를 득하여 1990.9.22. 지하 1층(74.58㎡은 주택, 18.36㎡은 주차장) 지상 2층을 준공하여 1990.10.17. 청구인명의로 소유권보존등기 경료하였음이 확인되고, 쟁점부동산은 1995.3.8. 매매를 원인으로 1995.4.12. 청구외 서○○에게로 소유권이전등기 경료되었음이 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 1995.6.30. 양도가액을 140,000,000원, 취득가액은 120,000,000원, 자본적지출액 95,320,000원(건축비)으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다가 이를 다가구주택 신축판매에 따른 사업소득으로 보아 총수입금액은 140,000,000원으로 하고 매출원가등 필요경비를 차감하여 1995과세연도 소득금액 116,666,500원으로 확정한후 그 종합소득세 과세표준 확정신고하고 종합소득세 820,370원을 1996.5.31. 자진납부하였슴이 자산양도차익 예정신고서, 소득세 과세표준확정신고서에 의해 확인되고, ○○세무서장은 청구인이 종합소득세로 자진납부한 1995과세연도 종합소득세 820,370원은 1999.10.18. 취소하고 환급통보하였음이 환급통보서에 의해 확인된다. 양도금액 172,000,000원 취득금액 155,000,000원이 실지거래 금액이라며 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로 구체적인 금융거래증빙 등을 갖추어 실지거래가액임이 입증되는 경우에 인정되는 것으로서, 첫째, 시세 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산이 위치한 인근 부동산 중개인인 ○○구 ○○동○○번지 소재 ○○부동산 국○○은 취득당시 시세가 80,000천원이고, 양도당시는 250,000천원이라고 확인하여 주고 있고, 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 아래 표에서 보는 바와 같이 신고시 또는 불복청구시 마다 양도가액이 서로 다른 계약서를 제시하면서 주장하고 있어 대금지급 증빙등 객관적이고 구체적인 증빙서류의 제출이 없는 청구주장은 신빙성이 없어 인정하기 어려우며, (금액: 원) 구분 양도금액 취득 금액 참고 자산양도차익 예정신고시 140,000,000 215,320,000 ㆍ토지: 120,000,000 ㆍ건축비: 95,320,000 소득세 확정신고시 140,000,000 103,497,000 ㆍ 매출원가 불복청구시 172,000,000 155,000,000 ㆍ토지: 70,000,000 ㆍ건축비: 85,000,000 셋째, 쟁점부동산의 부동산매매계약서상 중개인란에 취득당시에는 ○○부동산으로, 양도당시에는 ○○사 최○○로 기재되어 있는데 직인은 동일한 점과 양도소득세신고시에는 건축업자를 청구외 김○○로, 이의신청에 대한 보정요구시에는 청구외 주○○으로 서로다른 한편 공사도급계약서상 공사 도급금액이 서로 다를 뿐만아니라, 쟁점부동산의 건축면적이 266.18㎡ 및 다가구주택으로서, 공사도급자로 되어있는 청구외 주○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재에서 1989.8.22.부터 ○○실업(사업자등록번호 000-00-00000)이라는 상호로 가정용 식탁주방용기 용품 등을 판매하는 도매업을 영위하다 1993.6.30. 폐업하여 사실로 볼 때 건축업을 영위하던 사업자가 아닌 것으로 확인되므로 이 또한 진실성있는 증빙자료로 인정하기 어렵다. 그러므로, 위 법령과 사실내용을 모두어 보면 실지거래 취득 및 양도가액이 불분명한 경우로서 이건 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.