양도가액이 불분명한 것으로 보아 8년 자경을 배제한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 162㎡와 건물 81.79㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 1989. 6. 15 청구외 박○○으로부터 취득하여, 1998. 5. 16 청구외 이○○에게 양도한 후, 실제 취득가액 120,000,000원과 실제 양도가액 130,000,000원으로 계산한 양도차익으로 양도소득세과세표준 예정신고ㆍ납부(이하 “예정신고” 라 한다)함에 대하여, 처분청은 1999. 7. 7 실지거래가액이 분명하지 아니하다는 사유로 공정과세협의회를 거쳐 기준시가를 적용하여 계산한 양도소득세 20,791,400원(이하 “쟁점세액” 이라 한다)을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9. 13 심사청구하였다.

동생 이○○에게 130,000,000원(이미 빌린돈 5천만원과 임차인의 임대보증금 3천만원을 뺀 5천만원만 받음)에 양도하고, 전소유자 박○○으로부터 120,000,000원에 취득한 사실에 따라 실지거래가액으로 예정신고하였고, 거래상대방 이○○와 박○○의 확인서 등으로 예정신고한 양도가액과 취득가액이 실지거래가액임이 확인됨에도 기준시가로 과세함은 부당하므로, 당초 예정신고대로 경정되어야 한다.

쟁점부동산을 청구인이 사업체 ○○엔지니어링을 같이 운영하는 박○○으로부터 1989. 6. 15 취득하였으나, 쟁점부동산은 청구인이 취득하기 전인 1985. 4. 18부터 ○○은행에서 청구인이 대출받을 때에 담보로 제공되었고, 1987. 10. 22에는 전소유자 박○○이 ○○은행으로부터 대출받을 때에 담보로 제공된 상태에서의 매매였으나, 청구인이 실제의 취득계약서라고 제시하는 부동산매매계약서에는 근저당관련특약사항이 없고, 사실상 1985. 4. 18 ○○은행 담보로 제공할 때부터 청구인이 사실상 재산권을 행사하고 있었던 것으로 보여, 실지거래한 취득가액이라고 예정신고한 120,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 없고, 청구인이 쟁점부동산을 동생 이○○에게 1998. 5. 16 양도하였으나, 양도하기 전인 1997. 12. 17 채권자 강○○으로부터 금전 차입하면서 담보(채권최고액 1억원)로 제공된 상태에서의 매매였으나 청구인이 실제의 양도계약서라고 제시하는 부동산매매계약서에는 근저당관련 특약사항이 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산 양도일 이후인 1999. 5. 14 청구인이 ○○은행으로부터 대출받을 때에도 쟁점부동산을 담보로 제공하는 등 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에도 사실상 재산권을 행사하고 있으며, 청구인이 실제의 양도계약서라고 제시하는 부동산매매계약서상 계약금과 중도금 및 잔금 수수의 약정시기와 청구주장의 지불내역이 서로 다르고, 양도금액 130,000,000원의 실제내역이라고 주장하는 지불내역에서 영수금액 5천만원과 전세보증금 3천만원을 제외하고라도 3년여에 걸쳐서 발생하였다는 채무로서 상계하였다는 42,000,000원 등을 입증하지 못하므로, 양도가액 130,000,000원도 실지거래가액으로 볼 수 없으므로, 기준시가를 적용하여 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 예정신고한 실지거래가액이 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도차익에 대한 과세요건 중 양도의 정의에 대하여, 소득세법 (′97. 12. 13 법률 제5454호 개정분, 이하 같다) 제88조 제1항에서 『제4호 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략)』라고 규정하고 있고, 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 같은법 제96조 【양도가액】 제1호와 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 (′96. 12. 31 대통령령 제15191호 개정분, 이하 같다) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 계산한다.』라고 규정하고 있다. 또한, 양도차익의 산정에 관하여, 같은법 제100조 제1항의 규정에서 『양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 규정 생량)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 중 실지거래가액이라는 양도가액 130,000,000원에 대하여 살펴본다. ㉮ 쟁점부동산의 등기부등본과 청구인이 실제의 양도계약서라고 제시하는 부동산매매계약서에 의하면, 동생 이○○에게 양도하기 전인 1997. 12. 17부터 쟁점부동산은 그 가액에 가까운 금액(채권최고액 1억원)으로 이미 채권자 강○○에게 채무에 대한 담보로 제공(근저당)된 상태였으나 청구주장의 근거인 부동산매매계약서에는 근저당관련 특약사항이 없어, 청구주장의 근거가 상식을 벗어나 있으므로 실제의 매매계약서라고 보기 어렵고, 양도일 이후인 1999. 5. 14 ○○은행으로부터 대출받을 때에 쟁점부동산을 담보(채권최고액 120백만원)로 제공하는 등 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에도 사실상의 재산권을 행사하고 있음을 알 수 있다. ㉯ 청구주장의 근거인 부동산매매게약서와 실제의 양도대금 수수내역을 살펴보면,

① 계약금 15,000,000원을 1998. 4. 20에, 중도금 75,000,000원을 1998. 5. 1에, 잔금 40,000,000원을 1998. 5. 11 각각 주고받기로 한 부동산매매계약서의 계약내용과는 달리 실제라고 청구주장하는 양도대금의 정산내역은 동생 이○○로부터 기왕에 빌린 채무 5천만원(원금 42,000,000원에 이자상당 포함 금액)과 쟁점부동산의 임대보증금 3천만원을 차감한 나머지 5천만원을 1998. 5. 23 수수하였다는 금융기관 입금영수증을 제시하나, 동생 이○○로부터의 기 채무로 양도대금에서 차감한 5천만원은 계약당시인 1998. 4. 20보다 3년 전부터 이미 있던 채무라 하면서도 계약 당시에 상계특약을 하지 아니한 채 별도로 대금 수수하기로 계약하였다가 청구주장에서 상계하였다 함은 일관성과 신빙성이 결여되어 있을 뿐만 아니라,

② 동생 이○○로부터의 채무액 5천만원(이자상당 포함) 의 근거가 된 당초의 원금 42,000,000원에 대한 채권ㆍ채무의 증거도 제시하지 못하고 있으며,

③ 양도대금에서 차감한 임대보증금 30,000,000원에 대한 증거서류로 제시한 전세계약서도 양도일로부터 10개월이 지난 1999. 3. 8 계약한 서류로서, 양도 당시의 임대보증금이 아님을 알 수 있다. ㉰ 청구주장의 근거로 부동산중개인이라는 김○○의 확인서와 시세표 사본을 제시하였으나, 매도의뢰 당시의 매매의뢰가액이 196,00,000원에서 147,000,000원으로 낮춰 의뢰하였다는 내용으로서, 쟁점부동산의 실제의 양도가액을 증거하지 못한다. ㉱ 위 사실을 종합하면, 청구인의 자산양도차익예정신고서상 양도가액 130,000,000원을 실제의 양도가액이라고 할 수 없으므로, 관계법령에 따라 기준시가를 적용한 양도가액으로 그 양도차익을 계산하여야 한다고 판단된다.

(2) 청구주장 중 실지거래가액이라는 취득가액 120,000,000원을 실지거래한 양도가액을 알 수 없어 기준시가로 그 양도차익을 계산하여야 함에 따라, 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.

(3) 그렇다면, 쟁점부동산에 대한 양도차익을 청구인이 자산양도차익예정신고한 양도가액과 취득가액으로 계산하지 아니하고, 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.