토지의 개별공시지가가 적합하게 평가되었는지 여부

○○세무서장이 1999.08.04 청구인에게 1998귀속 양도소득세과세표준확정신고에 대한 경정청구를 거부한 처분은 과세 관련토지의 개별공시지가를 재조사하여 이를 경정합니다.

청구인이 1985.01.22 취득하여 1998.10.26 청구의 철도청장에게 수용된 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 구거 286㎡ (이하 "쟁점토지"이라한다.)에 대하여 1998귀속 양도소득세를 1999.05.28 확정신고하고, 그후 쟁점토지의 개별공시가가를 잘못 적용하였다 하여 양도소득금액을 재계산하고 1999.06.05 다음과 같이 처분청에 경정청구하였으나, 처분청은 2월이 되는 날인 1999.08.04까지 경정청구에 대한 회신이 없었다. (처분청은 법정기간이 지난 후인 1999.08.20 경정청구시 평가한 개별 공시지가는 임의로 평가된 것으로 당초신고가 정당하다하여 경정청구 거부 통지를 하였음) 1999.05.28 확정신고 1999.06.05 경정청구 양도가액 취득가액 양도소득 산출세액 양도가액 취득가액 양도소득 산출세액 27,742,000 5,720,000 15,295,280 3,838,584 1,215,500 429,000 541,541 0 청구인은 경정청구에 대한 회신이 없어 1999.08.04 경정청구에 대한 거부처분이 있은 것으로 보고 이에 불복하여 1999.08.19 이건 심사청구하였다.

쟁점토지는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 1998.06.22 분할되었고, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 1991.01.01 현재 개별공시지가가 1,700원(1990년, 1998년 개뱔공시지가는 없음)인바, 쟁점토지의 모번지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 1991.01.01 현재 개별공시지가 1,700원으로 기준으로 쟁점토지의 1990년 개별공시지가는 1,500원, 1998년은 4,250원으로 평가하여야 한다.

쟁점토지는 물건지인 ○○세무서장이 1990.01.01 개별공시지가 20,000원, 1998.01.01 개별공시지가 97,000원으로 산정한 토지이므로 청구인이 당초 확정시고시 신고납부한 세액은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 개별공시지가가 적합하게 평가되었는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지: 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 과할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참조하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』라고 규정하였으며, (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지･건물의 기준시가 산정】제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목･이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

4. 개별공시지가의 결정･고시가 누락된 토지(국･공유지를 포함한다)』라고 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 1990년 및 1998년 개별공시지가가 없어 소득세법 제99조 제1항 단서, 시행령 제164조 및 재산제세사무처리규정 제120조 등에 의하여 물건지 관할 ○○세무서장이 쟁점토지의 1990년 및 1998년 개별공시지가를 개별공시지가 없는 토지의 가격평가서에 의하여 다음과 같이 평가 되었음이 확인된다.

① 1990년 개별공시지가: 쟁점토지의 인근 토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 691㎡를 기준으로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 1990년 개별공시지가 60,000원의 33%인 20.000원으로 평가

② 1998년 개별공시지가: 비교 평가할 토지가 없다고 하여 수용 보상가액인 97,000원으로 평가

(2) 쟁점토지의 1990년 개별공시지가는 1,500원, 1998년 개별공시지가를 4,250원으로 평가하여야 한다는 청구주장은, 청구인이 쟁점토지의 1991년 개별공시지가를 기준으로 임의로 가액을 평가한 것으로 판단되므로 이를 받아들일 수 없으나,

(3) 쟁점토지는 개별공시시가가 없는 토지로 소득세법 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제165조 제1항 제1호 규정에 의하여 지목이 같고 토지이용상황이 유사한 인접한 토지가 있는 경우에는 그 토지의 개별공시지가와 비교하여 가격을 평가 할 수 있을 것이고, 유사한 토지가 없더라도 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 토지가격을 평가하여야하는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점토지의 당초 지번의 1990년 개별공시지가가 및 쟁점토지의 1998년 개별공시지가는 토지이용상황 등 그 특성이 유사한 인근의 다른 토지와 비교하여 평가하거나, 토지특성이 유사한 토지나 2 이상의 감정가액이 없어 연접토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지을 표준지로 선정하여 이를 기준으로 비교표상 요율을 적용하여 평가하였다면 양도, 취득 당시의 기준시가를 같은 방법을 적용하여 평가하였다면 양도, 취득 당시의 기준시가를 같은 방법을 적용하여 평가하여야 함에도 불구하고, 1990년 개별공시지가는 인근 토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답을 기준으로 평가하고, 1998년 개별공시지가는 수용 보상가액을 기준으로 평가한 것은 잘못으로 보여지므로, 처분청은 쟁점토지의 취득시점 및 양도시점의 개별공시지가를 같은 기준으로 다시 평가하여 이건 양도소득금액을 경정결정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 처분청의 당초 경정청구 거부결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.