기준시가에 의하여 결정고지한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.05.18 청구인에게 결정고지한 1998년 과세연도 양도소득세 4,159,147원은 양도차익을 20,294,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 919㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1989.03.03 취득하여 1998.04.29 양도하고 취득가액을 16,680,000원, 양도가액을 20,294,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 1999.05.18 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 4,159,147원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.08.19 심사청구하였다.

양도가액은 매수자 신○○이 인감증명을 첨부하여 거래사실을 확인하고 있고, 1999.01.07 한국감정원의 감정가액이 21.137.000원으로 유사한 점으로 보아도 실지거래가액임을 알 수 있으며, 취득가액에 대하여는 취득시 부동산 매매계약서에 의하여 확인되는데도 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.

청구인이 제시한 취득시 부동산매매계약서를 보면 매도인 김○○의 주소가 ○○도 ○○군 ○○면 ○○번지로 기재되어 있으나 쟁점토지의 등기부등본상 김○○의 주소지는 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 상이하며, 부동산매매시 중개인등 입회인이 있는 것이 일반적인 관행이나 입회인 없이 쌍방합의로 매매계약서를 작성한다고 기재되어 있어 신빙성이 없으므로 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류･보유기간･거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보요기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 있으며 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 "자산의 종류･보유기간･거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 양도가액을 20,294,000원으로 신고하였으며 처분청에서도 이를 실지거래가액으로 인정하고 있으므로 취득가액에 대하여만 살펴본다. 청구인은 부동산매매계약서, 청구인 및 쟁점토지의 인근토지인 ○○시 ○○동 ○○번지 전 1246㎡를 취득한 청구의 목○○의 경위서를 제출하고 있으므로 이를 살펴보면, 청구인은 취득당시 ○○대학교 총무처장직으로 재직하고 있어서 쟁점토지의 현장을 알지도 못하는 상태에서 청구의 최○○의 소개로 취득하였음을 알 수 있는 바, 원거리 부동산을 타인 소개로 취득할 경우 부동산중개인등 제3자 입회하에 작성하는 것이 일반적인 부동산 거래의 관행인데도 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 입회인이 기재 되어 있지 아니하며, 청구인이 주장하는 취득가액이 취득당시의 기준시가 8,638,600원에 비하여 193.1%로 월등히 높은 점 등으로 보아 취득가액은 신빙성이 없다고 판단되고, 또한, 취득가액을 확인한기 위하여 우리과에서 1999.10.05 매도인에게 조회(심일 46830-11150)하였으나 매도인의 부재로 1999.11.06 반송되어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 하겠다. 다만, 양도가액은 확인되나 취득가액이 확인되지 아니하는 경우 기준시가에 의한 과세대상이나 그 양도차익은 실질과세원칙상 실지양도가액의 범위내로 하는 것(국심 98서2567, 1999.06.03)인 바, 실거래가액인 양도가액 20,294,000원을 양도차익으로 과세함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.