실지거래가액 양도차익 신고시 제출한 매매계약서 등의 인정여부

○○세무서장이 1999.05.14. 청구인에게 결정고지한 1998년 과세연도 양도소득세 22,638,680원의 부과처분은, 그 산출세액을 “0”원으로 하여 이를 경정한다.

·청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 251.2㎡, 건물 696.65㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.04.04. 취득하여 1998.10.20. 양도하고, 취득가액 399,024,000원, 양도가액 350,000,000원을 실거래가액이라 하며 과세미달로 자산양도차익 예정신고하였으나, 처분청에서는 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 390,443,450원, 양도가액을 481,533,600원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 1999.05.14. 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 22,638,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.08.12. 심사청구였다.

쟁점부동산 양도당시 청구인이 경영하고 있던 사업체가 부도 발생하여 채권자인 ○○은행이 융자금을 회수코자 쟁점부동산을 1998.09.29. 성업공사에 공매의뢰한 상태였으며, 쟁점부동산이 경매에 의하여 매각된다면 헐값으로 매각될 것이 뻔하기에 청구인이 경매전에 직접 매각할 것을 백방으로 노력하던 터에 500,000,000원이나마 받고 매각하였으나, 매수인이 매매계약서상 매매금액을 350,000,000원으로 하자고 하여 부득이 그에 응하였던바, 당초 신고한 양도가액 및 취득가액은 이에 의하여 사실과 다르게 신고한 것이고, 실지 취득가액과 양도가액은 각 650,000,000원, 500,000,000원으로 양도차익이 없음에도 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다

청구인이 당초 신고시의 취득가액 및 양도가액은 각 399,024,000원, 350,000.000원이었고, 처분청에서 조사한 바에 의하면 근저당, 전세권설정내용이 따로 있음이 확인되어 별도 계산하였음이 명백하며, 이 건 청구시 제시한 매매계약서는 청구인과 매수인이 필요시마다 허위작성하는 등 신빙성이 없으므로, 이를 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세벅 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목은 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차액의 산정】제4항 제3호는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』 라고 규정하고 있어며, 제5항은 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하고, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』 를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은, 당초 쟁점부동산의 취득가액을 399,024,000원으로 신고하였으나 실지 취득가액은 650,000,000원이며, 양도가액을 350,000,000원으로 신고하였으나 실지양도가액은 500,000,000원으로서, 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다고 주장하고 있는바, 청구인이 실지 실거래가액이라고 주장하는 취득가액 및 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지를 살펴본다.

(2) 처분청에서 쟁점부동산의 실지 양도가액을 확인하기 위하여 양도계약서상 중개인인 부동산프라자 공인합동사무소 대표 청구외 홍○○에게 전화로 확인한바, 청구외 홍○○은 쟁점부동산 양도가액이 500,000,000원이라고 진술하였음을 처분청의 실지거래가액 조사복명서에서 알 수 있고, 또한 처분청에서 양도인인 청구외 김○○에게 서면조회한 데 대하여 청구외 김○○ 역시 쟁점부동산 양도가액이 500,000,000원이라고 서면으로 회신하였음이 회신내용으로 확인되며, 잔금 480,000,000원은 전세 보증금 210,000,000원을 대체하고 나머지 270,000,000원은 1998.10.20. ○○은행 채무 270,315,235원 상환에 사용하였음이 성업공사가 작성한 대출금완제확인서와 ○○은행 ○○로지점장이 작성한 성업공사매각채권회수명세서에 의하여 확인되므로, 쟁점부동산의 실지 양도가액이 500,000,000원임에는 처분청과 청구인간에 별반 다툼이 없는 이 건의 경우 청구주장이 사실이라고 보여진다.

(3) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서(계약서상 매수자는 청구인의 처)에 의하면, 매매대금은 650,000,000원이며, 1995.04.04. 계약시 70,000,000원을, 1995.04.25. 중도금 100,000,000원을, 1995.05.15. 잔금 480,000,000원을 지급하기로 되어 있고, 보증금은 매매대금에서 공제하여 매수인이 승계한다고 되어 있음을 알 수 있는바, 승계하여야 할 전세보증금이 252,000,000원이므로 청구인이 전세보증금 승계액을 제외하고 매도인에게 지급하여야 할 금액은 398,000,000원이고, 그 금액 중 계약금 70,000,000원을 제외한 나머지 금액은 328,000,000원임을 알 수 있다.

(4) 청구인은 1995.04.25. 청구인의 ○○은행 ○○로지점 계좌에서 위 나머지 금액과 같은 금액인 328,000,000원을 인출하였음이 예금통장 사본에 의하여 확인되고, 1988년 이후 이 건 심리일까지 다른 부동산을 취득한 사실이 없음이 국세통합전산망으로 확인되는 점, 매도인인 청구외 천○○가 1995.04.25. 328,000,000원을 영수하였음이 영수증에 의하여 확인되는 점 등을 종합하면, 쟁점부동산의 실지 취득가액은 650,000,000원이라는 청구주장이 신빙성이 있다고 보여진다.

(5) 1994.01.01. 이후 양도한 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우, 신고한 실지거래가액이외의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(재일 46014-1455, 1997.06.13)이고, 기준시가에 기초하여 산출한 산출세액은 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것(심사 양도99-362, 1999.10.08., 심사 양도 98-2174, 1998.05.22., 심사 양도98-4082., 1998.03.27., 대법 97누10895, 1998.07.10., 대법 95누17960, 1997.03.28., 등 다수)인바, 쟁점부동산의 취득가액은 650,000,000원이고 양도가액은 500,000,000원으로서 양도차손이 발생하였으므로, 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세하더라도 그에 기초하여 산출한 세액을 “0”으로 하여 과세하여야 할 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다