기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○호 대지 78.68㎡및 건물 201.23㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1993.9.20. 취득하여 1996.3.11. 양도하고, 취득가액 180,000,000원, 양도가액 160,000,000원을 실거래가액이라 하며 1996.5.31. 과세미달로 자산양도차익 예정신고하였으나, 처분청에서는 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 180,000,000원, 양도가액을 208,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 1999.4.1. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 7,825,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.15 이의신청을 거쳐 1999.7.21. 심사청구하였다.

쟁점부동산이 청구인의 생활여건에 맞지 않아 1995.8.22. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 주택을 구입하여 이전을 한 후 쟁점부동산을 양도하려 하였으나 주택가격 하락으로 양도가 지연되었으며, 새로 구입한 주택 취득대금과 사업부진으로 7억여원의 빛을 지게되어 부득이 손해를 보더라도 매도하기로 하여 매도를 시도한지 7개월여 만에 매도가 이루어 졌는바, 부동산은 위치, 향, 층수 등 다양한 요소에 의하여 매매가격이 일정할 수 없는데도 양도당시의 시세와 맞지 않는다는 이유로 정당하게 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

청구인이 당초 실지거래가액으로 신고시 제출한 양도계약서를 보면, 청구인이 쟁점부동산에 근저당을 설정한 사실에 대한 특약사항이 없는 등 계약냉용이 신빙성이 없으므로, 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산외 종류․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 같은 법 시행령 제166조 【 양도차익의 산정 】 제4항 제3호에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간 ․거래 규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 말한다. 라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.」 라고 규정하고, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점부동산을 1993.9.20, 취득하여 1996.3.11. 양도하고 취득가액 180,000,000뭔, 양도가액 160,000,000원을 실거래가액이라 하며 1996.5.31. 과세미달로 자산양도차익 예정신고하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 180,000,000원, 양도가액을 208,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인 1996년 과세연도 양도소득세 7,825,560원을 1999.4.1. 결정고지하였음이 예정신고서, 결정결의서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 아파트 시세 정보를 알 수 있는 월간지인 “

○○ ”지의 1996년 1월호에서 쟁점부동산 양도당시의 시세가 하한가 250,000,000원, 상한가 300,000,000원 정도로 되어 있음을 알 수 있다. (다) 쟁점부동산의 건물에 1993.10.28. 채권최고액이 65,000,000원이고 근저당권자가 청구외 주식회사

○○ 은행이며 채무자가 청구인인 근저당권이 설정되어1996.4.13. 말소되었으며, 청구인이 실거래가액을 입증하기 위하여 제출한 양도계약서에는 동 근저당권에 대한 특약사항이 없음을 등기부등본과 계약서에서 알 수 있다. (라) 청구인은 당초 신고시 및 이 건 심사청구시 취득 및 양도대금의 수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출함이 없이 계약서 및 상대방의 거래사실확인서만을 제출하고 있음을 당초 신고서 등에서 알 수 있다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것이며, 신고한 실거래가액이 거 래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우의 부동산 양도차익은 기준시가로 결정하는 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지에 대하여 살펴본다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액을 100,000,000원이라고 신고하면서 매매대금의 수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출함이 없이 쟁점부동산의 매수인인 청구외 정

○○ 의 거래사실확인서와 양도계약서만을 증거서류로 제출하고 있는바, 청구인이 신고한 실거래가액 중 취득가액은 기준시가와 동일함에도 양도가액은 기준시가 대비 76.9%에 불과하고, 아파트 시세 정보를 알 수 있는 "

○○ "지의 1996년 1월호에서 쟁점부동산의 양도당시 시세가 하한가 250,000,000원, 상한가 300,000,000원 정도임이 확인됨에도 청구인이 신고한 실지거래가액은 160,000,000원으로서 당시 시세에 비하여 월등히 낮은 가액임에도 청구인은 이에 대하여 합리적인 반증을 제시함이 없으며, (다) 쟁점부동산의 건물에 1993.10.28. 채권최고액 65,000,000원이고 근저당권자가 청구외 주식회사

○○ 은행이며 채무자가 청구인인 근저당권이 설정되어 매수인에게 소유권이 이전된 후인 1996.4.13. 말소되었음에도, 청구인이 실거래가액을 입증하기 위하여 제출한 양도계약서에는 동 근저당권에 대한 특약사항이 없어 양도당시의 계약서의 내용이 신빙성이 없다고 할 것이므로, 청구인이 신고한 실거래가액은 받아들일 수 없다고 보아진다. (라) 위 내용을 종합하면, 쟁점부동산의 양도가액 160,000,000원이 실거래가액이라는 청구주장은 양도 당시의 시세 및 계약서의 내용에 비추어 신빙성이 없다 할 것이고 청구인은 실지거래가액을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제재호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.