실지거래가액으로 교환하였는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○호 대지 1,087.9㎡와 무허가 건물(지하 1층 지상 2층) 259평 중 3분의 1지분 (이하, “쟁점부동산”이라 한다)을 1991. 6. 23 청구외 “서○○ㆍ박○○ㆍ황○○” (3인) 으로부터 취득하여 1997. 12. 29 청구외 “○○산업개발(주)”에 양도하고, 1998. 2. 28 취득가액과 양도가액 모두 실지거래가액 11억원 (이하, “쟁점실지거래가액” 이라 한다)의 3분의 1금액으로 하여 양도 소득세 예정 신고함에 대하여, 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아, 등기된 토지에 대하여 기준시가로 계산한 취득가액 195,822,000원과 양도가액 261,096,000원으로 그 과세표준과 세액을 확정결정하여 양도소득세 21,024,130원을 1998. 12. 2 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 1999. 7. 16 심사청구하였다.

① 실제 취득가액 총액 11억원: 같은 시기의 쟁점부동산에 연접한 22호의 매매실례로 알 수 있듯이, 1996. 7 26에 양도자 중 청구외 서○○의 아들 서○○에게 준 잔금 4천만원을 포함하여 전체 11억원이며,

② 실제 양도가액 총액 11억원: 쟁점부동산을 취득한 ○○산업개발(주)의 내부사정에 따른 요구로 거래일이 다른 계약서로 재작성하여 주었으나, 실제는 1998. 4. 29자 잔금 45백만원을 포함한 11억원임에도, 처분청에서 그 사실조사를 소흘히 하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 사유를 들어 기준시가로 과세함은 부당하다.

전소유자들 (박○○, 서○○, 황○○) 에게 실지거래가액을 각각 확인한 결과, 박○○은 등기상 전소유자 3인 중 1인인 청구외 서○○에게 4천만원을 투자하여 1991년 4월에 은행이자보다 조금 높은 이율을 포함하여 변제받았을 뿐 쟁점부동산의 거래 내역을 모르고 있고 서○○은 이미 사망하여 거래내역을 확인할 수 없으며, 황○○는 쟁점부동산을 양도한 대금으로 1991. 7. 31 청구외 김○○으로부터 161백만원의 차용증서를 받았을 뿐 쟁점거래내역을 모르고 있어, 대금수수내역은 물론 실제의 취득가액조차 확인할 수 없으며, 또한 청구인의 처 박○○이 소유하던 같은번지 ○호 부동산을 매도한 대금으로 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다는 청구주장은 그 대금을 수수한 증빙을 제시하지 못하는 등 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 기준시가로 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 교환하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도차익에 대한 과세요건을 판단함에 있어서, 양도의 정의에 대하여, 소득세법(‘96. 12. 30 법률 제5191호 개정분, 이하 같다) 제88조 제1항위 규정에서 제4호 제3호 및 이 장에서 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (단서 규정 생략)』 라고 규정하고 있고, 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 같은법 제96조 【양도가액】 제1호와 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 (‘96. 12. 31 대통령령 제15191호 개정분, 이하 같다) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도소득금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 계산한다.』 라고 규정하고 있다. 또한, 양도차익의 산정에 관하여, 같은법 제100조 제1항의 규정에서 『양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 규정 생략)』 라고 규정하고 있고, 같은조 제2항의 규정에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 실지거래가액으로 신고한 취득가액의 총액 11억원과 양도가액의 총액 11억원에 대하여 그 진위 여부를 각각 나누어서 살펴본다.

(1) 실지거래한 취득가액의 총액이 11억인지를 청구주장의 근거로 제시하는 서류와 쟁점부동산의 실제거래행위자인 청구인의 처 박

○○ 의 진술 등으로 살펴본다.

① 쟁점부동산을 실제로 거래한 행위자로서 청구대리인 등과 같이 내방한 청구인의 처 박

○○ 로부터의 진술 및 관련서류 등으로 쟁점부동산의 취득 내역을 사실 확인한 결과,

1. 청구인이 실지취득가액의 정황증거로 내세운, 쟁점부동산에 연접한

○ 호와 쟁점부동산을 묶어, 1990. 1.12 청구외 서

○○(사망)의 주도(중개)로 청구인의 처 박

○○ 이 청구외 김

○○, 손

○○ 등 다수인 (정확한 인원과 지분을 모름: 서

○○ 만 안다고 함)이 같이 취득하였으나, 소유권이전등기는 청구인의 처 박

○○ 외 5인의 명의로 각 필지당 3인씩 명의신탁등기하였다가,

2. 공동취득한 두필지 중, 쟁점부동산에 연접한 ○호를 1991. 6. 29 청구외 ○○동○○은행에 양도하면서, 실제 투자자들이 합의정산 (정확한 인원과 지분을 모름: 서○○만 안다고 함) 하고 쟁점부동산을 청구인 외 2인(동서와 매제) 공동명의(정확한 지분 확인자료 제시못함) 로 소유권이전받았음이 확인된다.

② 쟁점부동산에 대한 등기부상의 전소유자 (서○○, 박○○, 황○○) 들을 살펴보면, 서○○은 쟁점부동산과 연접한 ○호를 취득하던 1990. 1. 12 당시에 그 취득거래를 주도하였을 뿐 취득자금을 부담하지 아니하였음을 청구주장의 근거로 제시하는 자료에 의하여 알 수 있고, 박○○과 황○○는 서○○과 청구외 김○○의 채권자일 뿐 쟁점부동산과 연접한 ○호의 취득자금을 부담하지 아니하였음을 알 수 있으나, 실제의 취득내용은 그 거래를 주도한 서○○의 사망으로 사실확인이 되지 아니한다.

③ 쟁점부동산에 대한 사실상의 취득시기와 사실상의 소유지분이 등기부 등 공부와 서로 다르며, 쟁점부동산에 연접한 ○호와 쟁점부동산을 한꺼번에 공동취득한 청구인의 실제의 소유지분과 정확한 취득가액은 사망한 서○○만 안다고 하면서 실제의 취득가액을 밝히지 못함에 따라, 실지거래한 취득가액으로 그 양도차익을 산출할 수 없다고 할 것이다.

(2) 실지거래한 양도가액의 총액이 11억원인지를 살핌은 위 (1)과 같이 실지거래한 취득가액과 청구인의 소유지분이 확인되지 아니함에 따라, 심리의 실익이 없어, 그 심리를 생략한다. 그렇다면, 실지거래한 내역이 사실확인되지 아니하는 쟁점부동산에 대한 양도 차익을 예정신고한 실지거래가액으로 계산하지 아니하고, 등기부 등 공부상의 등재 내용에 따라 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.