건설업자에게 건축비 대가로 분할된 토지를 양도한 경우에 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구인외 15명이 공동으로 소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 분할된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 447㎡중 청구인의 지분 16분지 1지분에 상당하는 27.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 청구외 ○○주택 대표 김○○(이하 “건설업자”라 한다.)에게 1998.3.31 양도하고 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점토지의 소유권 이전을 유상양도로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.1.31 납기로 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 3,891,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 3. 24 이의신청을 거쳐 1999.7.25 심사청구하였다.

청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 지상 연립주택 16세대를 멸실하고 아파트 19세대를 재건축하여 그 중 1세대를 배정받았으며, 분할된 토지를 건설업자에게 양도하였는데 이는 교환이 해당하며 교환계획서 작성일자가 양도일로 그 시점에는 주택이 있었으므로 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세되어야 하므로 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다.

연립주택 소유자들이 건설업자에게 건축비의 대가로 분할된 토지를 양도하고 건설업자는 새로운 주택을 신축하여 기존 연립주택 소유자들에게 각 1세대씩 배정한 후 잔여세대를 분양한 경우에 연립주택 소유자들이 건축비의 대가로 건설업자에 양도한 토지는 양도소득세가 과세되는 것으로 청구인에게 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 연립주택 소유자가 재건축을 하면서 건설업자에게 건축비 대가로 분할된 토지를 양도한 경우에 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】제1항에『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분 한다. 1호~2호 생략 제3호. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 같은법 제88조【양도의 정의】제1항에『법 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록 또는 등록에 관계없이 매도 ․ 교환 ․ 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』라고 규정하고 있으며 같은법 제89조【비과세양도소득】『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다.)를 부과 하지 아니한다. 3호. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다.)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라 규정하고 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에 『법 제89조 제3호에서“1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(이하 생략)』라고 규정하고 같은법 시행규칙 제72조 제2항에 『영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다.)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며,(이하생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 건설업자가 ○○구 ○○동 ○○번지 지상 연립주택 16세대를 멸실하고 아파트 19세대를 재건축하여 그 중 1세대를 배정받았으며, 분할된 쟁점토지를 1998.3.31 건설업자에게 양도한 것은 다툼이 없으나, 쟁점토지의 양도일은 교환계약서 작성일로 그 시점에는 쟁점토지가 1세대 1주택의 부속토지에 해당하므로 비과세되어야 한다는 주장에 대하여 살펴보면 청구인과 청구인외 15명은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 위 지상 ○○연립주택 16세대를 멸실한 후 고층아파트 19세대를 건축하기로 하고 재건축추진위원회(이하 “조합”이라 한다.)를 구성하여 공사시공자인 건설업자와 공사계약을 체결하였는데 그 주요내용은 첫째, 건설업자는 조합원 소유 토지와 건물을 가지고 사업을 시행하고 조합원에게 아파트 1세대씩 배정한다. 둘째, 사업에 소요된 모든 비용은 건설업자가 부담하고 그 대가로 조합원지분(16세대)을 제외한 잔여아파트 및 상가와 분할된 토지 135평을 건설업자에게 양도하고, 건설업자는 조합원 아파트를 제외한 잔여아파트와 상가의 분양권을 갖는다는 것을 계약서 등 관련서류에 의해 알 수 있다.

(2) 조합원은 위 재건축아파트를 건축함에 있어서 모든 건설자금 및 기타경비를 건설업자가 제공하고 조합원은 그 대가로 보유하고 있는 토지를 건설업자에게 제공하는 것으로, 조합원은 자체 자금의 조달없이 새로운 아파트를 얻을 수 있으며 건설업자는 토지매입의 부담을 줄일 수 있는 계약으로서 청구인의 경우와 같이 연립주택 소유자들과 건설업자가 기존 연립주택을 헐고 그 지상에 새로운 주택을 신축함에 있어 연립주택 소유자들은 건설업자에게 건축비에 대한 대가로 토지 일부를 양도하고 건설업자는 새로운 주택을 신축하여 연립주택 소유자들에게 각각 1세대씩 배정하고 잔여 세대를 분양하는 경우에 연립주택 소유자들이 건축비의 대가로 건설업자에게 양도한 토지는 건축비 지급의무의 소멸이라는 경제적이득을 얻은 것과 다름이 없으므로 양도에 해당하고 (소득 예규 22601-1776호, 19992.8.13: 같은뜻), 1세대 1주택 부속토지를 분할하여 양도한 경우에는 앞서 관련법령에서 살펴본바와 같이 양도소득세가 과세되는 것이므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.