실지거래가액으로 양도차익 신고시 매매계약서 등 인정여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 145㎡, 주택 39.67㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 ’90.08.07 취득하여 보유하다가 ’98.07.22 양도하고, ’98.07.25 취득가액 90,000,000원, 양도가액은 73,500,000원으로 하여 양도차익을 △16,500,000원으로 양도소득세 예정신고하였다 이에대하여 처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가(취득가액 95,955,810원, 양도가액 117,838,500원)로 양도차익을 계산하여 ’99.04.01 공시송달로 양도소득세 4,065,570원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 ’99.07.13 심사청구하였다

당초신고한 실지거래가액은 정당하므로 이를 인정하여야 한다

당초신고시에 제출된 매매계약서내용이 시실과 다른 계약서로 확인(양도물건에 설정된 담보특약 및 중개인이 없는 계약서)되어 기준시가로 결정고지한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 계산한 처분이 맞는지를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호를 모두어 보면, 토지와 건물 등 기타자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면, “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”

1. 2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다” 라고 규정하고 있다 또한 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 <양도가액에 대하여 본다>

(1) 양도시의 매매계약서 (73,500천원)를 제시하고 있으나 동 계약서를 살펴보면 계약금 3,500천원(계약일 ’98.06.01), 중도금 30,000천원, 잔금 40,000천원(잔금일 ’98.07.01)을 지급하기로 작성되어 있으나, 청구인이 제출한 쟁점주택의 등기부등본을 보면 ’95.01.06 채무자를 청구인으로 주식회사 ○○신용금고에 채권최고액 26,000천원이 근저당설정이 되어 있으나 이에 대한 정리없이 매수인이 이를 취득하는 것은 일반적인 상식으로 있을 수 없는 일이며, 청구인이 제출한 매매계약서에 양수인이 인수하는 등 이에 대한 약정도 없으며, 부동산중개인이 작성한 매매계약서도 아닌 것으로 보아 이를 실지계약서로 보기 어렵다고 판단된다

(2) 청구인이 심사청구시 제시한 부동산거래확인서를 보면 주식회사 ○○신용금의 채무액 20,000천원, 동이자 1,230천원, 주택전세보증금 43,700천원, 잔금 8,570천원 합계 73,500천으로 되어 있으나, 쟁점주택의 소유권이전등기 접수일인 ’98.7.2 현재에도 근저당설정에 대한 해지가 되지 아니하고 있는 것으로 보아 이 거래사실확인서도 신빙성이 있다고 볼 수 없으며 잔금청산에 대한 금융관계서류 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 아니하였다 위와같은 모든 사실관계를 모두어 볼 때 자진신고시 양도가액이 구체적인 입증자료에 의하여 확인되지 아니하고 있으므로 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의한『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』에 해당되므로 처분청이 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다고 판단된다 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다