건물분 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2핀지 대지 658.7㎡를 1988.1.5.취득하여 동 지상에 1994.12.31. 건물 2,355.34㎡를 신축(이하 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다.)하고 1997.1.24. 쟁점부동산을 양도한 후 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 하여 1997.3.26. 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였으나. 처분청은 청구인이 신고한 건물분 실거래가액을 부인하고 토지와 건물 모두 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1997년 과세연도 양도소득세 192,016,520원을 199.4.8. 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.3. 심사청구하였다.

챙점부동산을 법인인 청구외 ○○○씨 대종회에 2,930,000,000원에 양도하고, 건물의 앙도차익을 산정함에 있어서 양도가액은 쟁점부동산 양도가액을 토지와 건물의 기준시가 비율에 의하여 산출한 834,899,126원, 취득가액은 신축비용 1,240,409,000원의 실거래가액으로 하여 산정하였고, 토지의 양도차익은 기준시가로 산정하여 자산앙도차익 예정신고 및 자진납부하였는바, 쟁점부동산의 양도가액이 2,930,000,000원임이 청구외 ○○○씨 대종회의 결산서와 부동산매매계약서에서 명백히 확인되고, 청구외 ○○건설주식회사 등에 건물 신축비용 1,240,409.000원을 지출하였음이 공사도급계약서에 의하여 알 수 있으며, ○○구청의 취득세 및 등록세 징수부상 취득금액이 1,210,409,091원(감리비 30,000,000원이 구청조사시 누락됨)으로 나타나므로 청구인이 신고한 건물의 취득 및 양도가액이 실거래가액임이 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다.

청구인이 신고한 건물 취득가액 1,240,409,000원이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 지를 검토해 보면, 청구인은 실거래가액 입증서류를 공사 도급계약서를 제출하고 있으나, 건물 신축시 수취한 매입세금계산서가 870,096천원, 계산서가 30,000천원에 불과하고 건축 공사비 지급 관련 증빙을 제출함이 없으며 부동산 임대 총수입금액 계상시 건설비상당액이 890,096,840원으로 계상되어 있어 건물 취득가액이 1,240,409,000원이라는 청구주장이 신빙성이 없으므로, 토지와 건물 모두 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 건물분 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 "제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 말한다.』 라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 2필지 대지 658.7㎡를 1988.1.5. 취득하여 동 지상에 1994.12.31. 건물 2,355.34㎡를 신축하고 1997.1.24. 쟁점부동산을 양도한 후 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액으로 하여 1997.3.26. 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 건물분 실거래가액을 부인하고 토지와 건물 모두 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1997년 과세연도 양도소득세 192,016,520원을 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 법인인 청구외 ○○○씨 대종회에 2,930,000,000원에 양도하고, 건물의 양도가액은 쟁점부동산 양도가액을 토지와 건물의 기준시가 비율에 의하여 산출한 834,899,126원, 취득가액은 신축비용 1,240,409,000원의 실거래가액으로 하여 건물의 양도차익을 선정하였고, 토지의 양도차익은 기준시가로 산정하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였음이 부동산매매계약서와 신고서 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (다) 청구인은 쟁점부동산 건물의 실거래가액 입증서류로 공사 도급계약서를 제출하고 있으며, 쟁점부동산 건물 신축시 수취한 매입세금계산서가 870,096천원, 계산서가 30,000천원임을 국세통합전산망(TIS)으로 출력한 "부가가치세 세적관리카드”등에 의하여 알 수 있다. (라) 청구인은 건축 공사비 지급 관련 증빙을 제출함이 없으며, 쟁점부동산 건물의 건설비상당액이 890,096,840원임이 1995년 과세연도 종합소득세 신고서 부속서류인 “임대보증금 등의 총수입금액 조정”서식의 건설비상당액 적수계산 산식에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것이며, 신고한 실거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우의 부동산 양도차익은 기준시가로 결정하는 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산 건물의 실거래가액이 불분명하다고 보아 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지에 대하여 살펴보면, (나) 청구인은 쟁점부동산 건물의 실지 취득가액이 1,240,409,000원이라고 신고하면서 이를 입증하기 위하여 공사 도급계약서 등을 증거서류로 제출하고 있으나, 건물 신축시 수취한 매입세금계산서가 870,096천원, 계산서가 30,000천원에 불과하고, 건축 공사비 지급 관련 증빙을 제출함이 없으며, 쟁점부동산 건물의 건설비상당액이 890,096,840원이라고 1995년 과세연도 종합소득세 신고서에 청구인 스스로 신고한바있어, 쟁점부동산 건물의 취득가액이 1,240,409,000원이라는 청구주장이 신빙서이 없다고 보아지므로, (다) 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산 건물의 실거래가액을 부인하고 기준시가로 앙도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.