한국토지공사로부터의 통보받은 매각금액을 양도가액으로 하고 대금납부금액을 취득가액으로 한 처분의 당부

처분청이 청구인에게 ’99. 4. 2 결정ㆍ고지한 양도소득세 8,400,000원은 그 양도가액을 12,000,000원으로 하고 그 취득가액을 22,484,800원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 한국토지공사가 분양한 ○○시ㆍ○○시 택지개발지구 53-57-03블럭 (○○시 ○○동 ○○번지로 바뀜) 의 대지 231.2㎡ (이하, “쟁점권리” 라 한다) 을 ’94. 11. 30에 분양받아 그 대금을 불입하던 중인 ’96. 10. 30에 청구외 “김○○” (이하, “매수자” 라 한다) 에게 양도하고, 그 양도차익을 실지거래가액 (양도 및 취득가액 각각 124,848,000원) 에 의하여 양도소득세예정신고하였다. 처분청은 한국토지공사로부터 통보받은 토지소유자 명의변경자료에 의하여, 양도가액 124,848,000원을 실지거래가액으로 보아 ’99. 4. 2 청구인에게 ’96년귀속 양도소득세 8,400,000원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99. 7. 1 심사청구하였다.

’94. 11. 30 계약금 12,484,000원을 불입하고 한국토지공사로부터 분양받은 후 1차 중도금 17,363,790원 중 연체이자 1,859,360원을 포함한 10,000,000원을 ’95. 10. 11에 지불하여, 총불입액 22,484,800원을 불입한 상태에서, 계약금 12,484,800원을 포기하더라도 해약하러 한국토지공사에 갔다가, 청구외 “김○○”에게 당시 시세에 따라 12,000,000원만 받기로 하였고, ’96. 10. 30까지의 7차중도금이 불입되어야 권리의무승계가 가능함에 따라, 청구외 “김○○” 가 12,000,000원을 불입하고 권리의무승계하여, 10,484,800원을 손해보고 양도하였음에도, 그 당시, 무더기 해약사태의 실상과 이건 거래의 실질을 무시하고, 사실과 다르게 통보받은 행정기관자료에 의하여 14,000,000원의 양도차익을 본 것으로 계산하여 이건 부과처분함음 부당하다.

권리의무승계인 “김○○” 가 재외국민이고, 청구인이 권리승계시까지 한국토지공사에 불입한 금액 및 승계인 “김○○” 가 양수대금으로 12,000,000원만 주고 승계받아 분양대금 중 나머지 잔액을 불입하기로 한다는 계약서 등 객관적인 증거자료가 없으므로, 한국토지공사로부터의 통보받은 매각금액을 양도가액으로 하고 대금납부금액을 취득가액으로 하여 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점권리의 실제거래가액을 밝히는데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 (’94. 12. 22 법률 제4810호 개정분, 이하 같다) 제14조 제1항은『과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다』고 규정하고 있고, 같은조 제2항은『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』고 규정하고 있으며, 같은법 기본통칙 2-1-05…14【거래의 실질내용 판단기준】은『거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점권리의 승계와 관련된 한국토지공사의토지매각원부와 청구인이 제시하는부동산매매계약서및무통장입금증등에 의하여, 쟁점권리의 취득 및 양도경위를 살펴보면,

① 총분양가액 124,848,000원에 계약금 12,484,800원을 ’94. 11. 30 불입하여분양받았고,

② ’95. 2. 28에 납부하기로 약정된 1차중도금 17,133,790원 중 연체이자 1,859,360원을 포함한 10,000,000원을 ’95. 10. 11 불입하여,

③ 계 22,484,800원 (연체이자 제외분 20,625,440원) 을 불입한『부동산을 취득할 수 있는 권리』상태의 쟁점권리를 ’96. 10. 26에 금 12,000,000원에 승계하기로 약정하면서 당시까지의 7차중도금이 불입되어야만 한국토지공사에서 명의승계하여 줌에 따라 밀린 중도금으로 추가로 불입하여야 하는 12,000,000원을 매수자 “김○○” 가 권리의무승계계약서를 따로이 작성하여, 쟁점권리의 승계계약이 완료되었음을 알 수 있다.

(2) 위 ①의 내용에 대하여, 매수자 “김○○” 로부터는 그가 재외국민(아르헨티나)임에 따라 추가확인되지 아니하나, 분양자인 한국토지공사 소속 일산직할사업단에서 당시 권리ㆍ의무명의변경업무를 직접 담당하면서 청구인과 매수자 “김○○” 를 창구에서 상담ㆍ중재하고 한국토지공사와의 3자간 권리의무승계계약을 체결하였던 청구외 “최○○”이 그 사실을 확인하고 있을 뿐만 아니라, 당시에, ○○시 신도시지역에서 이미 택지를 분양받은 자들이 계약금을 포기하면서 해약하는 사례(약 300건)가 많았고, 전용주거지역으로서 선호도가 높았던 22블럭과 23블럭 및 27블럭에서만 양도차익이 발생하는 거래가 이루어졌을 뿐, 그 외의 지역은 계약금을 포기하는 정도의 양도차손 상태에서 대개의 거래가 형성되었던 시황까지 확인하고 있다.

(3) 한국토지공사 ○○직할사업단으로부터의『토지소유자 명의변경 통보』자료중, 처분청에서 양도가액으로 본매각금액 124,848,000원과 취득가액으로 본대금납부 110,848,000원에 대하여 살펴보면,

① 양도가액으로 본매각금액 124,848,000원은 쟁점권리와 관련된 대지의 당초 분양가액으로서, 한국토지공사의 분양가액인 매각금액을 뜻하나, 처분청에서는 청구인이 쟁점권리를 매수자 “김○○” 에게 승계시킨 대가로 보아, 양도가액을 사실과 다르게 계상하였음을 알 수 있고,

② 취득가액으로 본대금납부 110,848,000원은 쟁점권리의 명의변경일인 ’96. 10. 30까지 한국토지공사에 납입된 금액의 총액임을『토지매각원부』등으로 알 수 있으나, 처분청에서는 청구인이 같은날까지 납입한 취득가액으로 보아, 취득가액을 사실과 다르게 계상하였음을 알 수 있다. 그렇다면, 한국토지공사의 분양가액을 청구인의 양도가액으로 하고, 명의변경일인 ’96. 10. 30까지 쟁점권리와 관련하여 한국토지공사에 불입된 금액으로 매수자 “김○○” 가 납입한 금액까지 청구인의 취득가액으로 보아 과세한 처분청의 당초의 처분은 잘못된 처분으로서, 양도가액 12,000,000원 및 취득가액 22,484,800원으로하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.