취득당시 계약서가 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 잡종지 1,648㎡ 및 같은 동 ○○번지 잡종지 1,673㎡를 1988.5.11. 취득하였으며 그 중 ○○동 ○○번지 잡종지 1,648㎡는 ○○동 ○○번지 대지 601.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 1996.2.5. 환지처분 되었는데, 청구인은 쟁점토지를 1996.12.24. 양도하고 취득가액 198,762,375원, 양도가액 312,000,000원은 실거래가액이라 하며 1997.2.28 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 24,385,025원, 양도가액을 301,250,950원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 91,040,790원을 1999.4.1. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.30. 심사청구하였다.

쟁점토지를 청구외 선○○으로부터 취득하여 청구외 서○○ 등 3인에게 양도한 후 취득 및 양도시의 실거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서와 상대방의 거래사실확인서 등 제증빙서류를 첨부하여 적법하게 신고하였는바, 실거래가액의 확인조사에 있어서는 취득 및 양도시의 거래상대방에 대한 직접조사 또는 탐문조사 등 재산제세사무처리규정에서 예시한 기타 조사방법에 의하여 합리적이고 적극적인 조사를 통하여 실거래가액을 확인하여야 함에도, 관계법령 및 제규정을 준수치 아니하고 임의로 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하므로 이 건 부과를 취소하여야 한다.

청구인이 실거래가액을 입증하기 위하여 제출한 취득당시의 매매계약서상 매도인 청구외 선○○은 청구인의 시누이로서 계약일자가 1987.11.30.이고 청구외 선○○의 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호로 되어 있으나, 쟁점토지의 등기부등본상에는 청구외 선○○이 1987.12.22. 전거를 원인으로 1988.5.11. 등기명의인 표시 변경한 것으로 보아 취득계약서는 1987.11.30. 이후에 작성된 것으로 보아지고, 등기권리증의 매도증서에는 매매대금이 6,940,890원으로 되어 있으며, 실거래가액을 확인코자 1999.2.9. 실거래가액 우편조회서를 청구외 선○○에게 발송하였으나 회신이 없고, 거래대금도 기준시가 대비 815%나 되어 취득당시의 계약서가 신빙성이 없고, 양도당시의 매매계약서 또한 거래금액이 312,000,000원의 고액임에도 중개인 없이 작성되었으며 매수인이 3인임에도 청구외 서○○ 1인의 서명 및 인장만 날인되어 있는 것으로 보아 실지계약서라 인정할 수 없으며, 쟁점토지는 토지구획정리사업에 의한 일반 상업지역으로 환지된 대지로서 시세가 상당히 상승하였음에도 기준시가 정도의 가액으로 양도하였다고 신고하였기에 받아들일 수 없으므로, 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 잡종지 1,648㎡ 및 같은 동 ○○번지 잡종지 1,673㎡를 1988.5.11. 청구외 선○○으로부터 취득하여 그 중 상동 ○○번지 잡종지 1,648㎡는 상동 ○○번지 대지 601.3㎡(쟁점토지)로 1996.2.5. 환지처분 되었는데, 청구인은 쟁점토지를 청구외 서○○, 김○○, 안○○ 등 3인에게 1996.12.24. 양도하고 취득가액 198,762,375원, 양도가액 312,000,000원을 실거래가액이라하며 1998.7.28. 자산양도차익 예정신고 및 자진납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 24,385,025원, 양도가액을 301,250,950원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 91,040,790원을 과세하였음이 결정결의서, 등기부등본, 목포시장의 환지처분증명 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인이 신고한 실거래가액 중 취득가액은 기준시가 대비 815%이고, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 선○○은 특수관계자인 청구인의 시누이임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (다) 쟁점토지의 취득계약서상 계약일자가 1987.11.30.이고, 청구외 선○○의 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호로 되어 있으며, 쟁점토지의 등기부등본상에는 1987.12.22. 전거를 원인으로 1988.5.11. 등기명의인 표시 변경하였음을 알 수 있다. (라) 쟁점토지의 취득 관련 등기권리중의 매도증서에는 매매대금 6,940,890원으로 되어 있음이 동 매도증서에서 확인된다. (마) 쟁점토지는 일반 상업지역으로 환지된 대지임이 ○○지구 잠정등급(설정ㆍ수정)지번별조서에서 확인된다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정이 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것이며, 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우의 부동산 양도차익은 기준시가로 결정하는 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액이 불분명하다고 보아 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지에 대하여 살펴본다. (나) 청구인은 실지 취득가액을 198,762,375원이라고 신고하면서 쟁점토지의 전소유자인 청구외 선○○의 거래사실확인서와 인감증명 및 매매계약서를 증거서류로 제출하고 있는바, 청구인이 신고한 실거래가액 중 취득가액은 기준시가 대비 815%나 되고, 청구외 선○○은 특수관계자인 청구인의 시누이이며, 취득계약서상 계약일자가 1987.11.30.이고 청구외 선○○의 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호로 되어 있음에도, 쟁점토지의 등기부등본상에는 1987.12.22. 전거를 원인으로 1988.5.11. 등기명의인 표시 변경한 것으로 보아 취득계약서는 1987.11.30. 이후에 작성된 것으로 보아지고, 등기권리증의 매도증서에는 매매대금이 6,940,890원으로 되어 있어 취득당시의 계약서가 신빙성이 없다고 할 것이고, (다) 청구인이 신고한 양도가액 312,000,000원에 대하여 살펴보면, 거래금액이 312,000,000원의 고액임에도 매매계약서가 중개인 없이 작성되었고, 매수인이 3인임에도 청구외 서○○ 1인의 서명 및 인장만 날인되어 있는 것으로 보아 실지계약서라 인정할 수 없으며, 쟁점토지는 일반 상업지역으로 환지된 대지로서 시세가 상당히 상승하였음에도 기준시가 정도의 가액으로 양도하였다고 신고하였기에 청구인이 신고한 실거래가액은 받아들일 수 없다고 보아진다. (라) 위 내용을 종합하면, 쟁점토지의 취득가액 198,762,375원 및 양도가액 312,000,000원이 실거래가액이라는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이므로, 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.