실제 취득ㆍ양도 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 302.2㎡, 건물 276㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다.)를 1986.7.1. 취득하여 1997.12.31. 양도하고 취득가액 280,000,000원, 양도가액 400,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 1999.3.2. 청구인에게 1997과세연도 양도소득세 62,899,162원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 6. 25. 심사청구하였다.

청구인은 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서와 거래사실증명서에 의하여 실지거래가액이 확인되는데도 취득 및 양도가액이 신빙성 없다고 보아 기준시가로 결정함은 부당하다고 한다.

청구인은 취득당시 부동산매매계약서를 제시하지 않고 다만 거래 상대방의 거래사실확인서만 제출하고 있으며, 취득가액에 대하여 청구인에게 양도한 청구외 서○○에게 전화 확인한 바 2억원 이하였다고 응답하고 있고, 양도가액을 400,000,000원이라고 주장하나 이는 기준시가의 54%에 불과하고 또한 인근 부동산중개업소에 의하면 쟁점부동산의 양도당시 시가는 736백만원 정도인 것으로 탐문되는 바, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 재96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』 고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 『제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거』 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 취득시 실지거래가액에 대한 증빙서류로 제출한 매도인 서○○의 거래사실증명서에 의하면 매매대금을 280,000,000원이라고 확인하고 있으며, 양도시 실지거래가액에 대한 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서 및 매수인인 박○○의 거래사실확인서에 양도가액은 400,000,000원으로 명시되어 있다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 근저당권자를 ○○생명보험 주식회사로 하고 채권최고액을 231,000,000원으로 하는 근저당권이 1986.6.25. 설정되어 1997.12.31. 말소되었으며, 197.6.7. 채권자를 기술신용보증금기금으로 하고 청구금액을 97,000,000원으로 하는 가압류가 설정되어 있음이 확인된다. 청구인은 실지거래가액으로 취득가액을 280,000,000원, 양도가액을 400,000,000원이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 취득가액에 대한 증빙서류로는 매도인의 거래사실증명서만 제출하고 있을 뿐 부동산매매계약서를 제출하지 않고 있으며, 양도가액에 대한 증빙서류로 부동산매매계약서를 제출하고 있으나 쟁점부동산에는 취득시부터 양도시까지 가압류 및 근저당권이 설정되어 있었으며 가압류 및 근저당권이 설정된 부동산의 매매거래시에는 동 가압류 및 근저당권과 관련한 채무의 변제에 대한 특약사항을 명시하는 것이 부동산거래의 일반적인 관행인데도 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 가압류 및 근저당권에 대한 특약사항이 명시되지 아니한 점으로 보아 양도당시의 실지거래에 의하여 작성된 계약서로 볼 수 없는 바, 취득 및 양도가액이 제출한 증빙서류에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.