재개발아파트의 취득가액 환산시 토지와 건물의 취득일 판정

○○세무서장이 99.04.01 청구인에게 결정고지한 94년 귀속 양도소득세 11,423,470원은 취득시 기준시가를 환산할 때에 소득세법 시행령 제115조 제5항 의 산식 중 취득당시의 과세시가표준액을 계산함에 있어서 건물(아파트)의 취득시기를 준공검사일로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 연립주택 ○○층 ○호 대지 60.90㎡, 건물 83.11㎡를 84.04.19 취득하여 보유하고 있다가 ○○ 제5구역 주택개량재개발사업의 조합원으로 가입하여 현물출자하고 91.09.16 동주택을 멸실등기하였다. 청구인은 재개발주택조합원으로 청산금 5,610,204원을 지급하고 93.12월 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○번지 대지 32,36㎡, 건물 123,94㎡(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 취득하고 94.10.09 쟁점아파트를 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.10.19 양도소득세 과세표준예정신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 계산한 재개발아파트의 취득가액이 잘못되었다 하여 청구인이 양도차익으로 산정한 양도소득세의 신고내용을 부인하고 쟁점아파트에 대한 양도차익을 재계산하여 99.04.01자로 양도소득세 11,423,470원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 996.06.23 이 건 심사청구하였다.

재개발아파트인 쟁점아파트에 대한 취득가액을 환산할 경우 토지의 취득일을 종전토지의 취득일로 하고 건물의 취득일은 동건물의 중고검사필증교부일로 보아 환산하여야 함에도 불구하고 건물의 취득일을 구건물의 취득일인 84.04.19로 하여 취득가액을 환산한 것은 과세관청의 자의적인 계산방식으로 청구인이 이를 인정할 수 없으므로 건물의 취득시기를 건물의 준공검사필증교부일(환지청산금이 잇는 경우 청산금을 완납한 날)로 하여 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산하여야 한다

도시재개발법 제41조 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법 규정에 의한 환지로 보는 것이며 관리처분계획에 따라 취득한 재개발아파트의 취득시기를 도시재개발사업 시행전의 취득일로 하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득시기를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 (가)목에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호 (93.12.31 개정되기 전의 것)에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 소득세법 제60조 및 같은법 시행령 제115조 제5항에서 「제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지약에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 x 취득당시의 과세시가표준액 당해장산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가의 고시당시 과세시가표준액 의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 토지대장 및 집합건축물대장, 등기부등본등을 보면 청구인은 ○○ 제5구역 주택개량재개발사업의 조합원으로 가입하여 84.04.19 취득한 토지와 건물을 현물출자하고 쟁점아파트를 취득하여 94.09.08 청구외 우○○에게 양도하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 94.10.09 자산양도차익예정신고 및 납부를 한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 재개발아파트인 쟁점아파트에 대한 취득가액을 환산할 경우 토지의 취득일을 종전토지의 취득일로 하고 건물의 취득일을 동건물의 준공검사필증교부일로 보아 하여야 함에도 부구하고 건물의 취득일을 구건물의 취득일인 84.04.19로 하여 취득가액을 환산한 것은 과세관청의 자의적인 계산방식이므로 건물의 취득시기를 건물의 준공검사필증교부일(환지청산금이 있는 경우 청산금을 완납한 날)을 취득시기라 주장하는 바, 처분청과 청구인이 제시한 관련자료에 의하여 살펴보면, 첫째, 재개발아파트를 등기한 후 양도한 경우는 토지구획정리사업법에 의한 환지(도시재개발법 제49조 제1,2항)로 보아 구 소득세법 시행규칙 제16조 의 규정을 준용하여 아래산식으로 계산함이 합리적(같은뜻:국심89서 791.89.08.01)이며 양도차익=[(양도아파트 토지평수 X 양도시의 토지평당가액)+(양도아파트의 건물평수 X 양도시 건물평당가액)]-[(종전 토지의 평수 X 취득시의 토지평당가액)+(아파트의 건물평수 X 취득시(아파트의 준공검사일)의 건물평당가액) 둘째, 재개발조합의 조합원이 종전의 대지위에 그가 출자한 구건물을 헐고 신건물을 신축ㆍ취득한 경우와 실질적으로 동일하다고 할 덧이어서 구 소득세법 시행령 제53조 제1항 제4호 에 의하여 건물에 관하여는 준공검사필증교부일을 취득시기로 보아야 할 것(같은뜻:대법원91누11087,92.06.12)이며 도시재개발로 인한 건물취득시기를 환지전 토지취득일로 볼 수 없고, 실제 건물이 신축된 시기를 취득시기로 보는 것(같은뜻: 심사 서울94-718,94.06.17)이고 셋째, 도시재개발법 제49조 제2항 이 분양처분으로 인하여 취득한 “대지뿐만 아니라 건축시설”도 토지구획정리사업법상 환지로 보도록 되어 잇다 하더라도 토지구획정리사업법상의 건축시설을 환지로 보는 규정이 없고, 또 양도자산의 취득시기 등에 관한 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분(소득세법 시행령 제162조 제3항: 종전 제53조 제1항)으로 인하여 취득한 토지에 관하여서만 취득시기를 두고 있지 아니하므로 아파트 중 대지에 관하여는 종전 토지의 가격의 차액에 상당하는 청산금이 있는 경우는 소득세법 시행령 제162조 제1항 (종전 소득세법 시행령 제53조 제1항)에 의하여 청산금을 완납한 날을 취득시기로 보는 것(대법원 92누12739,93.9.14)으로 쟁점아파트의 건물취득일은 아파트 준공검사일(청산금을 완납한 날)을 취득시기로 보는 것이 타당하다 판단된다. 그렇다면 위 관련법령의 규정에 의한 취득 당시의 기준시가를 환산하는 산식을 적용함에 있어서 취득당시의 시가표준액 계산시 토지의 취득시기는 당초 취득일로, 건물(아파트)의 취득시기는 준공검사일로 계산한 후 취득당시의 기준시가를 환산하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.