실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 90.6㎡, 건물 63.04㎡중 1/2지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.9.16 취득하여 보유하다가 1996.6.21. 양도하고 취득가액 350,000,000원, 양도가액 300,000,000원을 실지거래가액이라 하며 1997.5.31. 양도소득세 과세표준 확정신고하였으나, 처분청이 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 385,883,569원, 양도가액을 725,272,800원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 158,753,400원을 1999.4.9. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.15. 심사청구하였다.

쟁점부동산 취득 후 임대수익이 거의 발생하지 않고 관리도 소홀히 하였으며 쟁점부동산에 대한 재산세조차 체납하여 압류를 당하였고 공동소유자 청구외 김○○ 지분이 여러차례 경매에 부쳐지는 등 재산권문제가 복잡하여 처분을 하려해도 거래가 이루어지지 않다가 청구외 김○○ 지분이 경매에 의하여 200,400,000원에 낙찰된 이후에 3억원에 가까스로 처분하였는바, 사실거래내용에 따라 필요한 서류를 갖추어 신고기한내에 정확하게 신고하였음에도 사실조사도 없이 기준시가로 과세함은 근거과세의 원칙 및 신고한 과세표준에 탈루 또는 오류가 있는 때에 조사하여 결정한다는 소득세법 제114조 의 규정에 위배되므로 이 건 부과를 취소하여야 한다.

청구인이 실거래가액을 입증하기 위하여 제출한 양도당시의 매매계약서상 중개인 청구외 김○○의 인적사항이 불분명하고, 거래금액을 일시불로 지불하도록 되어 있는 점, 근저당권자인 청구외 홍○○에게 근저당가액으로 양도한 점 등으로 보아 양도당시의 매매계약서를 신뢰할 수 없고, 또한 근거 과세의 원칙에 위배되었다는 청구주장은 소득세법 시행령 제166조 제6항 에서 조세 회피목적으로 실거래가액으로 신고한 것은 기준시가로 결정할 수 있도록 되어 있으므로 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다. 같은 법 제144조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】제1항에서『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점부동산을 1988.9.16. 취득하여 보유하다가 1996.6.21. 양도하고 취득가액 350,000,000원, 양도가액 300,000,000원을 실지거래가액이라 하며 1998.5.31. 양도소득세 과세표준 확정신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 385,883,569원, 양도가액을 725,272,800원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 158,753,400원을 과세하였음이 양도소득세 과세표준 확정신고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산에 대하여 1992.3.9. ○○시 ○○구청장으로부터 압류등기 되었다가 양도일 이후인 1997.10.2. 압류말소등기되었고, 1990.11.20. 채권자가 청구외 민○○이고 채권최고액이 300,000,000원인 근저당권이 설정되었다가 양도일 이후인 1997.9.29. 말소되었으며, 청구인이 실거래가를 입증하기 위하여 제출한 양도계약서에는 이에 대한 특약내용이 없음이 등기부등본 및 양도계약서에서 확인된다. (다) 양도계약서상 중개인 청구외 김○○는 부동산 중개업으로 사업자등록한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 300,000,000원임을 입증하기 위하여 위 양도계약서, 중개인 청구외 김○○와 매수인 청구외 홍○○의 거래사실확인서 및 쟁점부동산 공동소유자이던 청구외 김○○ 지분이 경매에 의하여 200,400,000원에 낙찰된 관련 판결문(서울민사지방법원 93타경43782 부동산임의경매사건, 1994.11.14.) 등을 제출하고 있다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것이며, 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우의 부동산 양도차익은 기준시가로 결정하는 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액이 불분명하다고 보아 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지에 대하여 살펴본다. (나) 청구인이 신고한 양도가액 300,000,000원에 대하여 살펴보면, 청구인이 신고한 실거래가액 중 취득가액은 기준시가와 별 차이가 없음에도 양도가액은 기준시가 대비 41.3%에 불과하고, 쟁점부동산에 대하여 1992.3.9. 서울특별시 중구청장으로부터 압류등기 되었다가 양도일 이후인 1997.10.2 압류말소등기되었고, 1990.11.20. 채권자가 청구외 민○○이고 채권최고액 300,000,000원인 근저당권이 설정되었다가 양도일 이후인 1997.9.29. 말소되었음에도, 청구인이 실거래가를 입증하기 위하여 제출한 양도계약서에는 이에 대한 특약내용이 없으며, 양도계약서상 중개인 김○○는 부동산 중개업으로 사업자등록한 사실이 없어 동 계약서가 신빙성이 없다고 보아지며, 또한, 청구주장은 쟁점부동산 공동소유자이던 청구외 김○○ 지분이 경매에 의하여 200,400,000원에 낙찰된 점으로 미루어 양도가액 300,000,000원이 실거래가액으로 유추된다고 주장하나, 일반적으로 경매에 의한 낙찰금액은 실거래가액과는 상당한 차이가 나는 것이고, 1994년 낙찰금액과 1996년에 양도된 쟁점부동산의 실거래가액을 비교하는 것은 무리가 있다고 보아지며, 양도대금 300,000,000원을 수령한 객관적인 증빙을 제출함이 없어 양도당시의 실거래가액이 불분명하다고 할 것이다. (다) 위 내용을 종합하여 판단하면, 쟁점부동산의 취득가액 350,000,000원 및 양도가액 300,000,000원이 실거래가액이라는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.