부동산 양도시 실거래가액으로 산정한 양도차익을 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구외 망 임○○(97.12.21 사망, 이하 “피상속인”이라 한다)은 강남구 논현동 64-16 대지 181.8㎡, 근린상가건물 449.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.6.28 취득하여 임대업을 영위하다가 97.4.10 양도하고 97.6.18 실지거래가액에 의한 방법으로 예정신고한 데 대하여 처분청은 위 증빙가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 99.4.9 97년 귀속 양도소득세 107,008,090원을 상속인인 이애찬, 임종진, 임종은, 임종우(이하 “청구인등”이라 한다)을 연대납의무자로 하여 결정고지 하였다(아래 표1 참조) <표 1> 양도차익 신고 및 결정 (단위: 천원) 구분 양도 취득 양도차익 구분 토지 건물 구분 토지 건물 신고 증빙가액 700,000 증빙가액 550,000 150,000 결정 기준시가 605,394 84,490 기준시가 276,185 49,886 368,757 청구인은 이에 불복하여 99.5.8 ○○지방국세청장에게 이의신청을 거쳐 99.6.17 심사청구를 하였다.

취득 및 양도시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서에 의하면 실지거래가액이 확인됨에도 동 증빙가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

1. 보통 기준시가는 시세의 70%정도라고 볼 때 신고시의 양도가액 700백만원은 기준시가 698백만원의 100.7%이고, 양도시의 등기부상 근저당권 61백만원이 해제되기 이전임에도 양도시의 매매계약서상에는 근저당권에 대한 특약이 없는 점에서 동 매매계약서는 신빙성이 없고,

2. 취득시의 등기부상 근저당권이 있음에도 취득시의 매매계약서에는 동 근저당권에 대한 특약이 없고, 쟁점부동산에 대한 임대사업의 재무제표상 장부가액은 397백만원으로 계상되었으며, 취득시의 매매계약서와 양도시의 매매계약서의 필체가 동일한 점에서 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 시행령 제166조 제4항 에는 법 제96조 제1항 단서 및 제97조 제1항 제1호 단서(기준시가원치의 예외)에서 “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 확인하면서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인등은 취득가액에 대한 증빙으로 매도자인 청구외 김○○과의 매매계약서와 매도자의 사실확인서 및 양도가액에 대한 증빙으로 매수자인 황죽례외 1인과의 매매계약서와 매수자의 사실확인서를 제출하고 있는 바, 먼저 취득가액에 대하여 본다.

1. 쟁점부동산의 등기부 및 건물에 대한 준공검사필증 및 건축물대장을 보면 토지는 88.5.10 매도자 김○○ 명의의 근저당(○○신탁은행, 채권최고액 70백만원)이 설정된 상태로 피상속인 명의로 소유권이 이전되었고, 건물은 건축주를 피상속인으로 하여 88.3.19 착공 및 88.6.23 준공검사를 거쳐 88.6.29 소유권보존등기가 경료되었고, 88.5.10자 김○○과의 매매계약서에는 “현공정상태에서 매매하고 잔금시까지 공사를 완공하는 조건으로 하고, 매매대금 550백만원 매매계약을 체결한 것으로 되어있는 바, 취득시 매매목적물에 매도자 명의로 근저당권이 있음에도 동 채무에 대하여 별도의 인수ㆍ인계를 하지 아니한 것은 이례적으로 별도의 인수ㆍ인계를 하지 아니할 사유가 있었다고 보기 어렵고, 매매계약서상 매도자가 신축중인 건물을 토지와 함께 양도한 것이라면 청구인 명의로 준공검사 및 보존등기를 할 필요가 없다고 보여지는 점에서 청구인이 신축중인 건물 및 토지를 함께 매수한 것인지 아니면 토지를 매수한 후 제3자에게 도급을 주어 건물을 신축한 것인지가 불분명하다 할 것이다.

2. 피상속인이 쟁점부동산을 임대업에 공하면서 종합소득세 신고시 제출한 93~94년 재무제표에 토지는 218백만원, 건물은 49백만원(감가충당금 없음) 계 397백만원으로 기장하고 있어 취득시의 매매계약서의 매매가액 550백만원과 차이가 있고, 쟁점부동산의 취득시점으로부터 4개월 후인 88.10월의 쟁점부동산과 규모가 비슷한 강남지역의 상가건물 시세(3층 건물 연면적 80평의 경우 평당 256만원, 부동산뱅크지 88.10.19 창간호)로 비교하여 환산하여 보면 그 가액은 348백만원(256만원 × 쟁점부동산의 건물면적 136평)으로 위 매매계약서상의 매매가액 550백만원과는 202백만원정도 차이가 있는 점에서 위 매매계약서상의 매매가액을 쟁점부동산 취득시의 실지거래가액이라고 단정하기 어렵다고 보여진다.

3. 그렇다면, 양도시의 증빙에 의하여 실지거래가액에 확인되는지를 살펴보기 이전에 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이고, 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 처분청이 취득 및 양도시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.