실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 575.0㎡를 각 1982.6.3 324.0㎡와 1983.4.20. 251.0㎡씩 매매를 원인으로 소유권이전등기하여 보유하다가 1990.11.27. 동지상에 331.26㎡의 건물을 신축하여 보존등기한 후, 그 중 대지 330.6㎡, 건물 186.3㎡를 1996.1.26. 같은 동 ○○번지로 분할하여(이하 분할된 부동산을 “쟁점1부동산”이라 한다) 1996.2.23. 양도하고 취득가액 182,350,000원, 양도가액 305,000,000원이 실지거래가액이라 하며 양도소득세 확정신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 150,207,402원, 양도가액을 413,117,700원으로하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 42,746,640원을 1999.3.30. 결정고지하였다가, 1999.4월과 5월에 기납부세액 20,067,500원 및 10,000,000원을 각각 차감하여 59,001,310원으로 감액결정하였고, 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 225.0㎡(이하 “쟁점2부동상”이라 한다)를 1983.9.7. 취득하여 보유하다가 1995.10.31. 양도하고 취득가액 105,000,000원, 양도가액 170,000,000원이 실지거래가액이라 하며 양도소득세 확정신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 56,441,700원, 양도가액을 156,150,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1995년 과세연도 양도소득세 40,967,600원을 1999.3.30. 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 1999.6.17. 심사청구하였다.

• 가. 청구인의 친형인 청구외 전○○로부터 쟁점1부동산이 분할되기 전의 면적인 575㎡를 1982.12.21. 170,000,000원에 취득하여 동 대금은 기존에 청구인이 청구외 전○○에게 가지고 있던 금전대여채권을 포기하는 것으로 갈음하였으며, 청구외 김○○에게 조립식건물 공사를 도급금액 150,000,000원에 시공케 하고 그 대금 중 80,000,000원은 청구인의 친구인 청구외 박○○에게 차입하여 지급하였고 나머지 70,000,000원은 건물 준공 후 수령한 임대보증금으로 지급하였으며, 쟁점1부동산을 청구외 이○○에게 305,000,000원에 양도하고 양도대금 중 261,457,485원은 청구외 이○○이 청구외 ○○상호신용금고에 대한 청구인의 채무를 직접 상환하였고 40,000,000원은 임대보증금으로 대체하였으며 잔액은 현금으로 수령하였는바, 취득 및 양도가액이 모두 실거래가액임에도 기준시가로 과세함은 부당하고,
• 나. 쟁점2부동산을 청구외 이○○로부터 105,000,000원에 취득하여 청구외 유○○에게 170,000,000원에 양도하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고, 확인되는 실거래가액에 의하여 양도 및 취득 당시의 증빙서류를 갖추어 신고하였음에도 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하며,
• 다. 1996.5.31. 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 확정신고시 납부한 15,055,950원(이하 “쟁점기납부세액”이라 한다)을 기납부세액으로 공제하여 과세하여야 한다.

• 가. 쟁점1부동산 토지 취득 관련 매매계약서에는 계약일인 1982.12.21. 계약금 20,000,000원, 1983.1.21. 중도금 100,000,000원, 1983.2.28. 잔금 50,000,000원을 지급하는 것으로 약정되었으나, 청구인은 동 대금을 기준에 청구인이 청구외 전○○에게 가지고 있던 금전대여채권을 포기하는 것으로 갈음하였다고 주장하고 있고, 또한 인근 거래시세가 35,000,000원 정도인데도 시세에 비하여 5배나 되는 고가에 거래하였다고 주장하는바, 특수관계자간에 담합에 의하여 허위로 작성한 계약서라고 판단되므로 기준시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하고,
• 나. 쟁점2부동산의 취득 관련 매매계약서를 보면 매매계약일이 1983.9.6.임에도 중금 지급일은 1983.8.16으로 되어 있는바, 중도금 지급일자가 계약일자보다 21일이나 빠른 것으로 보아 실지 계약서가 아니고 추후에 허위로 작성된 계약서로 보아지고, 취득 당시 인근 부동산 시세가 60,000,000원 정도 임에도 105,000,000원에 취득하였다는 청구주장이 설득력이 없으므로 이 또한 기준시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하며,
• 다. 청구인은 1996.5.31. 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 확정신고시 15,055,950원을 납부하였다고 주장하나, 동 납부영수증을 제출함이 없으며 1996.5월 자진납부 사후결의서 등을 검토한바 무납부하였음이 확인되므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점1ㆍ2부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정한 후 쟁점기납부세액을 공제하지 아니하고 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고. 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점1부동산 분할전의 토지(575㎡) 취득 관련 매매계약서상에서 매도인은 청구인의 부 청구외 전○○이고, 대금지급은 계약일인 1982.12.21. 계약금 20,000,000원, 1983.1.21. 중도금 100,000,000원, 1983.2.28. 잔금 50,000,000원을 지급하는 것으로 약정되었음을 동 계약서에서 알 수 있다. (나) 처분청이 현지확인하여 인근 부동산 중개업소인 청구외 ○○부동산중개인과 청구외 ○○공인중개사사무소 및 청구외 공인중개사이○○사무소에서 탐문한 쟁점1부동산 토지의 취득당시의 시세가 평당 200~300천원 정도이고, 양도당시의 시세는 550,000천원 정도로 파악되었음을 처분청의 조사복명서에서 알 수 있다. (다) 청구인이 실거래가임을 입증하기 위하여 제출한 쟁점1부동산의 양도계약서상에서 매매대금이 305,000,000원임에도 계약금 30,000,000원과 잔대금 270,000,000원의 합계는 300,000,000원으로 두 금액이 일치하지 아니하고, 특약사항 기재란에는 기재내용이 없음이 동 계약서에서 확인된다. (라) 쟁점2부동산의 취득당시의 실거래가액을 입증하기 위하여 제출한 계약서상에는 매매계약일이 1983.9.6.이나 중도금 지급일은 1983.8.16.이고 잔금은 매매계약일인 1983.9.6. 지급하기로 되어 있음이 동 계약서에서 확인된다. (마) 처분청이 현지확인하여 인근 부동산 중개업소인 청구외 ○○공인중개사무소와 청구외 ○○부동산컨설팅에 탐문한 쟁점2부동산의 취득당시의 시세는 60,000천원 정도이고, 양도당시의 시세는 170,000천원 정도로 파악되었음을 처분청의 조사복명서에서 알 수 있다. (1k) 처분청의 1996.5월분 사후결의서상에도 쟁점기납부세액의 납부한 내역이 없으며, 1996.1.1.이후 이 건 심리일까지 동 세액을 납부한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것이며, 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우의 부동산 양도차익은 기준시가로 결정하는 것이므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실거래가액이 불분명하다고 보아 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지에 대하여 살펴본다. (나) 쟁점1부동산에 대하여 청구인이 주장하는 취득시의 토지 실거래가액에 대하여 검토해 보면, 청구인은 평당 977천원이 쟁점1부동산 토지의 실지 취득가액이라고 주장하고, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산 중개업소에서 탐문한 취득당시의 시세가 평당 200~300천원 정도로 파악되고, 쟁점1부동산 토지의 등기부상 전소유자 청구인과 특수관계에 있는 청구인의 형인 청구외 전○○이며, 청구인이 주장하는 취득가액은 다른 특별한 사정이 없이 시세보다 고가인 점 등으로 보아 실지 취득가액이 불분명하다 할 것이고, 쟁점1부동산 분할전의 토지(575㎡) 취득시의 매매계약서상의 매도인은 동 토지 소유자인 청구외 전○○가 아닌 청구인의 부 청구외 전○○인 점으로 미루어 위 토지는 청구인의 부인 청구외 전○○이 실지 소유자라고 보아지며, 대금지급은 계약일인 1982.12.21. 계약금 20,000,000원, 1983.1.21. 중도금 100,00,000원, 1983.2.28. 잔금 50,000,000원을 지급하는 것으로 약정되었음에도, 이 건 심사청구시에는 동 취득대금 170,000,000원에 대하여 매도인에 대한 금전대여채권을 포기하였다고 주장하면서 실지 대금청산 근거를 제출하지 못하고 있어 청구주장을 신뢰하기 어렵다고 보아지며, 취득시의 건물 실거래가액에 대하여 검토해 보면, 청구인은 청구외 김○○에게 150,000,000원에 도급을 주어 건물을 신축하였으며 신축대금은 청구외 박○○에게 110,000,000원의 근저당을 설정하여 주고 차입한 80,000,000원과 임대보증금 70,000,000원으로 지급하였다고 주장하나, 동 근저당 설정 원인이 위 80,000,000원을 차입하기 위한 것인지 여부 및 차입금과 임대보증금에 의하여 청구외 김○○에게 지급하였음을 알 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출함이 없어 실지 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. 양도시의 토지와 건물 실거래가액에 대하여 검토해 보면, 양도대금 305,000,000원 중 261,457,485원을 양수자인 청구외 이○○이 청구인의 ○○상호신용금고에 대한 채무를 직접 상환하였고 40,000,000원은 임대보증금으로 대체하였으며 나머지 3,542,515원만 현금으로 수령하였다고 주장하나, 위 261,457,485원을 청구외 이○○이 직접 상환하였는지가 불분명하고, 청구인이 실거래가임을 입증하기 위하여 제출한 양도계약서상에는 청구인의 ○○상호신용금고에 대한 채무의 대신 변제 등에 대한 특약사항이 없으며, 양도계약서상에서 매매대금이 305,000,000원임에도 계약금 30,000,000원과 잔대금 270,000,000원의 합계는 300,000,000원으로 두 금액이 일치하지 아니하여 동 계약서가 신빙성이 없고, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산 중개업소에서 탐문한 시세는 550,000천원 정도로 파악되는 점 등으로 305,000,000원이 실거래가액이라는 청구주장은 사실과 다르다고 보아진다. (다) 쟁점2부동산에 대하여 청구인이 취득당시의 실지거래가액을 입증하기 위하여 제출한 계약서상 매매계약일이 1983.9.6.이나 중도금 지급일은 1983.8.16.이고 잔금은 매매계약일인 1983.9.6. 지급하기로 되어 있어 동 계약서가 신빙성이 없고, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산 중개업소에 탐문한 쟁점2부동산의 취득당시의 시세는 60,000천원 정도로 파악되며, 취득 및 양도대금 수수와 관련된 객관적인 증빙을 제출치 못하므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. (라) 쟁점기납부세액 15,055,950원에 대하여 청구인은 1996.5.31. 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 확정신고서 15,055,950원을 납부하였으므로 기납부세액으로 공제하여 이 건 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점기납부세액을 납부한 영수증을 제출치 못하고 있고, 처분청의 1996.5월분 사후결의서상에도 쟁점기납부세액을 납부한 내역이 없으며, 1996.1.1.이후 이 건 심리일까지 동 세액을 납부한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인되므로, 쟁점기납부세액을 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 확정신고시 납부하였다는 청구주장을 신빙성이 없다고 보아진다. (마) 위 내용을 종합하여 판단하면, 쟁점1,2부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하며, 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인이 되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 것이므로, 처분청에서 쟁점 1,2부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하여 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하며, 청구인은 쟁점2부동산에 대한 양도소득세 확정신고시 15,055,950원을 납부하였으므로 기납부세액으로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점기납부세액을 납부한 영수증을 제출치 못하고 있고 위 세액을 납부한 사실이 확인되지 아니하므로, 처분청에서 쟁점기납부세액을 공제하지 아니하고 과세한 처분은 달리 잘못을 발견할 수 없다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.