부동산 양도시 실거래가액으로 산정한 양도차익을 인정할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 97. 1. 20. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○○아파트 ○동 ○호 대지 107.675㎡, 건물 175.87㎡(64.8평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다.)를 98. 3. 30. 양도하고 98. 4. 취득가액 270,000,000원, 양도가액 230,000,000원의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 취득가액 272,000,000원, 양도가액 345,000,000원의 기준시가로 99. 1. 2. 양도소득세 31,170,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 2. 8. 이의신청을 거쳐 99. 6. 14. 심사청구하였다.

청구인은 IMF로 인한 이자율 상승으로 쟁점아파트의 취득 대금에 소요된 차입금의 이자를 감당하지 못하여 쟁점아파트를 양도하였는바, 사실상 양도차익이 없었으므로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.

청구인이 신고한 양도가액이 쟁점아파트를 담보로 (주)○○상호신용금고에서 설정한 근저당권의 채권최고액 318,000,000원보다 낮으므로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본에 의하면 쟁점아파트는 96. 12. 20. 매매원인으로 97. 1. 20. 청구인에게 소유권 이전된 후 98. 3. 30. 매매원인으로 98. 4. 2. 청구외 장○○에게 소유권 이전되었으며 97. 1. 20. (주)○○상호신용금고에서 채무자를 청구인, 채권최고액을 318,000,000원으로 쟁점아파트에 근저당권을 설정하였음이 확인된다. 청구인이 제시한 쟁점아파트 취득ㆍ양도 당시의 부동산 매매계약서와 취득 당시 계약금 수령 영수증 및 장○○의 98. 3. 21.자 인감증명 첨부 거래사실 확인서(99.1.22.)에 의하면 96. 12. 9. 청구인의 부인 이○○이 매매대금을 270,000,000원(계약금: 30,000,000원, 나머지 잔금: 근저당권 설정된 중소기업은행 대출금을 청구인의 대출금으로 상환하여 대체)으로 청구외 오○○과 매매계약을 체결하여 쟁점아파트를 취득한 후 98. 3. 30. 매매대금 230,000,000원을 계약일과 같은 날 일시에 지불하기로 청구외 장○○과 매매계약을 체결하여 쟁점아파트를 양도한 것으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 청구인이 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하므로 청구인이 제시한 증빙서류에 따라 이건 양도소득세를 결정할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 쟁점아파트의 양도 당시 부동산 매매계약서를 보면, 계약일자가 98. 3. 30.이나 거래사실 확인용 인감증명서는 계약일 이전인 98. 3. 21. 발급되었으며 고액인 매매대금을 계약금으로 일시에 지불한 것으로 기재되어 있고 매수자인 장○○이 쟁점아파트와 다른 지역인 ○○시 거주자이나 매매계약서에 중개인의 표시도 없을 뿐만 아니라 쟁점아파트를 담보로 (주)○○상호신용금고에서 설정한 근저당권에 대하여 매매계약서상 언급이 전혀 없는 사실로 보아 쟁점아파트의 양도에 대한 증빙서류로 제출한 부동산 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점아파트 양도 당시의 부동산 뱅크지에 의하면 쟁점아파트와 같은 ○○아파트로서 면적이 작은 49평형의 매매가액이 260백만원으로 기재되어 있음이 확인(98.3.17.자)되고, 부동산 중개소에 전화 확인(0000-000-0000)하여 본 바에 의하면 이건 양도당시는 IMF로 인한 부동산 가액의 하락 전으로서 쟁점아파트의 매매거래 가액이 최소 280백만원 정도였던 것으로 확인되는 등의 사실로 판단해 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.