실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우 기준시가로 결정고지한 처분의 당부

심사청구를 기각합니다.

청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 26,882㎡ 중 43,515분의 362.271, 점포 1,626.11㎡ 중 1,626.11 분의 362.271 지분(이하 “쟁점점포”라 한다)을 청구외 윤○○으로부터 ’93.8.24 취득하여 ’96.5.6 청구외 김○○에게 양도하고, ’96.7.1 양도가액과 취득가액을 각각 160,000,000원과 150,000,000원으로하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

○○세무서장은 쟁점점포의 양도차익을 결정함에 있어서 신고시 제출한 증빙서류만으로도 양도당신의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점점포에 대한 양도차익과 세액을 결정하고 ’99.4.7 청구인에게 양도소득세 3,993,660원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.6.8 심사청구하였다.

쟁점점포를 청구외 윤○○으로부터 150,000,000원에 취득하여 ’96.5.6 청구외 김○○에게 160,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서와 매수자의 거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점점포의 양도가액을 160,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였으나 거래상대방이 확인한 양도가액은 180,000,000원이며 불복청구단계에서 다시 이를 번복하여 160,000,000원에 양도하였다는 매수자의 거래사실확인서는 신빙성이 없고 양도당시의 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 쟁점점포의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우 기준시가로 결정고지한 처분이 맞는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제95조 【양도가액】제1호에 의하면 “제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비】제1항 제1호 가목에서는 “제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있으며 같은법 제100【양도차익의 산정】제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”로 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 열거하고, 제5항 제2호에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액이 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 청구인이 제시하고 있는 취득당시의 부동산매매계약서를 보면 ’93.6.25 쟁점점포를 150,000,000원에 매수하기로 청구외 윤○○과 매매계약을 체결하고 계약금 15,000,000원은 계약당일, 중도금 130,000,000원은 ’93.7.25, 잔금 5,000,000원은 ’93.8.24 각각 지급하는 것으로 기재되어 있고, 양도당시의 부동산매매계약서에는 쟁점점포를 ’96.4.5 청구외 김○○에게 160,000,000원에 매도하기로 청구외 김○○와 매매계약을 체결하고 계약금 16,000,000원은 계약당일, 중도금 100,000,000원은 ’96.4.30, 잔금 44,000,000원은 ’96.5.6 지급하는 것으로 기재되어 있다. 처분청에서는 쟁점점포를 180,000,000원에 취득하였다고 자필서명하여 확인한 김○○의 확인서를 제시하고 반면, 청구인은 쟁점점포를 160,000,000원에 취득하였다는 청구외 김○○의 거래사실확인서와 쟁점점포의 매매계약서작성 및 계약금, 중도금, 잔금의 지불을 박○○의 입회하에 하였다는 박○○의 확인서를 증빙자료로 제시하고 있다. 전시의 법령과 사실관계를 모두어 보면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하는 것(소득세법 시행령 제166조 제4항)이나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도소득세를 과세하는 것(소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호)인 바, 청구인은 160,000,000원에 쟁점점포를 양도하였다고 주장하면서 검인계약서와 매수인의 거래사실확인서 및 청구외 박○○의 확인서를 제시하고 있으나, 매수인이 쟁점상가를 180,000,000원에 취득하였다고 자필서명하여 확인하고 있고, 청구인이 제시하고 있는 양도당시의 매매계약서는 임대하던 쟁점상가를 양도하면서 임대보증금의 승계에 관한 특약이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 청구외 박○○의 참여하에 작성하였다고 주장하면서 양도당시의 매매계약서에는 입회인이나 중개인이 전혀 기재되어 있지 아니한 검인계약서로 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵고, 쟁점점포를 160,000,000원에 양도하였다고 인정할만한 달리 객관적인 증빙이 없으며 세무공무원에게 당초 확인한 내용(취득가액 180,000,000원)을 번복하는 매수인의 거래사실확인서와 검인계약서만으로 양도당시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없고, 또한 청구인은 쟁점점포를 150백만원에 취득하였다고 검인계약서만을 제시하고 있는 바, 검인계약서만으로 쟁점점포를 150,000,000원에 취득하였다고 인정하기 어렵다 할 것이므로 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점점포의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.