미등기양도한 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○은행 직원을 회원으로 하고, 회원간의 상호부조ㆍ복지증진 및 기타 필요한 사업추진을 목적으로 하여 ’58. 10. 25에 설립된직원상호 친목단체인『○○은행행우회』(이하, “행우회” 라 한다) 의 대표로서, ’59. 12. 15에 ○○은행으로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 대지 721.3㎡와 지상건물 87.4㎡(이하, “쟁점부동산” 이라 한다) 을 청구인의 명의로 등기하지 아니한 채, ’94. 8. 3.에 청구외 “구○○ㆍ구○○” (이하, “양수인” 이라 한다) 에게 양도한 후, 전 소유자인 ○○은행에서 양수인으로 바로 소유권이전등기를 하였고, 양도소득세과세표준확정신고기간이 지난 ’98. 8. 17에 기준시가로 계산한 양도차익으로 양도소득세과세표준신고하고, 그 양도소득세 220,765,770원 (이하 “신고세액” 이라 한다) 을 납부하지 아니함에 대하여, 처분청은 미등기전매자로서 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하여, 양도소득세확정신고기한까지의 무신고ㆍ무납부자로 신고ㆍ납부 불성실가산세를 가산한 양도소득세 257,921,200원 (이하, “쟁점세액” 이라 한다) 을 결정하여, ’99. 4. 1 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99. 6. 4 심사청구하였다.

행우회에서『행우관』건립부지로 취득하였으나, 인근 ○○해수욕장의 유흥가로의 변화 등으로 행우관 건립에 적합하지 아니하였고, 종합토지세 등의 시행으로 인한 과중한 세부담 때문에 25년간 보유하던 쟁점부동산을 경쟁입찰의 방법으로 처분하였고,

○○세무서장으로부터 ’95. 7. 15 비영리법인으로 지정받기 전에는 법인격이 없는 임의단체로서, 행우회장인 ○○은행 총재 또는 인사부장의 인사이동이 있을 때마다 수시로 변경등기하여야 하는 번거로움과 부동산등기에 대한 인식부족으로 취득등기를 하지아니한 상태에서 양도하였을 뿐으로서, 투기의 목적없이 25년간 보유하던 쟁점토지에 대한 양도차익은, 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외되어 기준시가로 그 양도 차익을 계산ㆍ과세되어야 함에도, 처분청에서 재량권을 일탈하여 부당한 과세처분을 하였으므로, 당초의 처분은 경정되어야 한다.

(1) 미등기기간이 30여년이 넘었음에도 미등기사유가 이전등기의 번거러움 및 관련 제세의 부담 등이 이유이고,

(2) 쟁점부동산의 실제의 양도시기는 ’94. 8. 4이나, ○○은행와 행우회에 대한 세무조사를 받은 이후인 ’98.8. 17에 양도차익신고를 하였고,

(3) ○○은행와 행우회에 대한 세무조사시에, ○○은행에서 양수자에게 바로 양도된 것이 아니라 청구인이 미등기양도한 사실이 조사되어 과세하게 된 경위 등으로 미루어 보아, 실지거래가액으로 계산한 양도소득세를 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 미등기양도한 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 소득세법 (’93. 12. 31 법률 제4661호로 개정분, 이하 같다) 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 (’93. 12. 31 대통령령 제14083호 개정분, 이하 같다) 제170조 제4항 제2호의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도소득금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 미등기양도자산인 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 계산한다. 다만, 부동산의 취득ㆍ양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 령 같은조 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있고, 같은령 같은조 제9항에서,『국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 ○○은행으로부터 ’59. 12. 15 취득하였으나, 취득에 관한 등기를 하지 아니한채 양수자인 청구외 “구○○ㆍ구○○” 에게 ’94. 8. 3 양도하였고, 전소유자인 ○○은행 명의에서 바로 양수자에게 소유권이전등기하였으며, 쟁점부동산의 양도차익에 286,579,122원에 대하여, 양도소득과세표준 확정신고기한 (’95. 5. 31) 이 지난 뒤에도 노출시키지 아니하고 있다가,

○○지방국세청장의 세무조자시에 조사적출됨에 따라, ’98. 8. 17에 기준시가로 계산한 양도차익으로 양도소득세과세표준신고를 하였다.

(2) 행우회장으로 당연직인 ○○은행 총재 또는 인사부장이 인사이동될 때마다 수시로 변경등기를 하여야 하는 번거로움 때문에 취득사실에 대한 등기를 하지아니하였다는 청구주장을 살펴보면, 취득에 대한 당초의 등기 이후에 행우회장의 변경에 대한 등기를 불이행함에 대한 이유는 될지언정 ○○은행으로부터 취득등기를 못함에 대한 이유는 될 수 없다고 할 것이다.

(3) 25년간 보유하다가 종합토지세 시행 등으로 인한 과중한 세금 부담 때문에 양도하였으므로 투기성이 없다는 청구주장을 살펴보면, 실제 ’59년부터 ’94년까지 36년간 보유하면서도 그 취득에 대한 사실을 등기하지 아니하였으며, 행우회 명의로 보유하는 것 보다는 ○○은행의 명의로 보유함이 종합토지세 부담측면에서는 더욱 과중할 것임에도 그와는 다르게 잘못된 주장을 하고 있는 청구주장은 이유없다고 할 것이고, 위 (1)의 사실관계와 같이, 공공기관의 직원들 친목단체인 청구인이 미등기양도한 전매차익을 노출시키지 아니하고 있다가 ○○지방국세청장의 세무조사시에 적발된 이후에, 양도소득세확정신고기한이 3년 3개월이나 경과한 후에 양도소득세과세표준신고를 하는 등으로 미루어 보아 정상적인 행태로 볼 수 없을 뿐만 아니라 투기성이 없다고 인정하지 아니하였다하여, 처분청의 당초의 처분을 잘못이라고 할 수 없다고 할 것이다. 그렇다면, 쟁점토지의 취득에 대한 등기를 하지아니한 채 전소유자로부터 양수자에게 바로 소유권이전등기를 한 청구인에게 위에 쓴 관련법령에 따라서 실지거래가액으로 그 양도소득금액을 계산하고, 신고ㆍ납부 불성실가산세를 가산하여 쟁점세액을 결정ㆍ고지한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.