토지,건물 일괄 양도시 기준시가로 안분하여 건물 환산취득가액계산의 적정성여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 213.4㎡(취득 92. 10.30), 건물 489.575㎡(취득 93.03.26) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.07.20 양도하고, 94.05.31 취득가액으로 토지 22,000,000원, 건물 146,000,000원(합계 168,000,000원), 양도가액은 토지, 건물 구분없이 160,000,000원으로 양도차손 8,000,000원을 계산하여 양도소득세확정신고하였다 처분청은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고하였으나 토지,건물의 구분없이 신고하였으므로 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 의 규정에 의거 토지, 건물을 안분하여 환산가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 결정고지함 이에대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 매매계약서상 양도가액인 160,000,000원에 토지는 취득ㆍ양도계약서에 의하여 확인되므로 인정하였으나 건물의 취득가액에 필요한 증빙서류제시가 없어 토지ㆍ건물의 기준시가를 기준으로 안분하여 환산한 건물가액으로 양도차익을 계산하여 ’99. 03. 04 양도소득세 22,284,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99. 06. 02 심사청구하였다.

토지ㆍ건물을 함께 양도하여 실지거래가액으로 신고하였으나 토지의 취득,양도가액은 실거래가액을 인정하고 건물 취득가액을 부인하고 양도가액에서 기준시가로 안분하여 과세한 처분으로 어느 하나만 실지거래가액으로 결정한 처분은 부당하다.

구 소득세법 시행령 제170조 제2항 의 규정에 의하면 토지,건물을 함께 취득하거나 양도할 경우 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물가액이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 동법시행령 제170조 제1항은 양도ㆍ취득가액중 어느 하나를 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 양도당시의 실지거래가액을 양도ㆍ취득당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다는 규정으로 이건과 같이 건물취득가액으로 알 수 없는 경우에는 양도당시의 건물가액으로 환산하여 취득가액을 계산한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁점 토지ㆍ건물의 구분없이 양도시 기준시가로 안분하여 환산한 취득가액이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1항 제1호 를 모두어 보면, 토지와 건물 등 기타 자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면, “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 2호(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다“ 라고 규정하고 있다 또한 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 와 제45조 제1항 제1호를 모두어 보면, 토지와 건물 등 기타자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항을 보면, “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라함은 다음 각호의 1에 해당 하는 경우를 말한다

1. 2호 (생략)

3. 양도자가 법 제95조 떠는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우“라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 <양도가액에 대하여 본다> 처분청은 실지거래가액에 대한 조사에서 양도 당시의 실지거래가액은 청구인이 제출한 토지ㆍ건물의 양도가액을 구분없이 일괄로 체결한 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단하였다 <취득가액에 대하여 본다>

(1) 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 토지 또는 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것(같은뜻:재일 46014-2612,1997.11.5)이며,

(2) 토지 및 건물의 양도차익 산정은 기준시가에 의하는 것이나 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 의한 단기양도(취득일로부터 1년이내 양도)의 경우에는 실지거래가액으로 산정하는 것이며, 토지ㆍ선물의 양도 및 취득가액을 각각 구분하여 실지거래가액을 기장하는 경우로써 양도당시 실지거래가액만 확인되고 취득가액이 확인되지 않는 당기 양도의 경우에는 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 가목에 의하여 취득가액을 산정할 수 있는 것(같은뜻: 제일46014-911,1997.04.17)이며, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 토지와 건물의 양도가액이 구분되어 있지 않을 경우 기준시가 비율로 안분한 가액으로 계산하며, 취득가액이 확인되는 토지는 실지거래가액으로 결정하고 확인된 가액이 없는 건물은 건물의 실지거래가액을 기준으로 하여 환산한 기준시가로 계산함이 타당(같은뜻:국심9부 1319,91.08.28)하므로 토지ㆍ건물을 구분업싱 일괄하여 양도한 이건의 경우 건물의 취득가액에 대한 증빙서류의 제출이 없으므로 처분청의 당초처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다 위와 같이 법령 및 사실관계를 모두어 보면, 토지ㆍ건물의 양도가액은 청구인이 제출한 매매계약서로 확인할 수 있고 토지의 취득가액도 청구인이 제시한 매매계약서로 확인되나, 1년이내 당기 양도한 건물의 취득가액에 대한 관련증빙서류를 전혀 제시하지 아니한 이 건의 경우에는 토지와 건물을 안분계산하여 양도가액 및 건물의 취득가액을 산정하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다