기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 필지 전 3,316㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.12.5 교환으로 취득하고 94.10.31 양도하고, 94.11.24 취득가액 350,000,000원, 양도가액은 183,000,000원으로 양도차손 167,000,000원을 계산하여 양도소득세예정신고하였다 이에대하여 처분처은 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다고 하여 기준시가(취득가액 93.475.476원, 양도가액 177,452,000원)로 양도차익을 계산하여 ‘99. 4. 1 양도소득세 28,688,400원은 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 ‘99. 5. 28 심사청구하였다

당초신고한 실지거래가액은 정당하므로 이를 인정하여야 한다

당초 쟁점부동산 양독후 실지거래가액에 의거 과세미달로 신고하였으나, 공정과세협의회의 심의결과 재조사 결정분으로 재조사하였으나 쟁점부동산의 취득가액이 적정한지의 문제로, 일반적인 교환거래의 경우 통상적으로 시가감정을 수반하여 거래되는 것이 합당하나 이 건의 경우 단순교환거래로 시가감정없이 이루어진 거래로 이에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료가 없으므로 실지거래 내용은 부인하고 기준시가에 의거 결정한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 계산한 처분이 맞는지를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호를 모두어 보면, 토지와 건물 등 기타 자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 2호 (생략)

2. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다” 라고 규정하고 있다 또한 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 <양도가액에 대하여 본다> 공정과세협의회는 양도차익의 계산을 재조사하여야 한다는 결정을 하므로 처분청은 실지거래가액에 의한 정밀조사에서 양도 당시의 실지거래가액을 거래상대방에 확인한 바, 청구인이 신고한 183,000천원과 차이가 없어 동일하므로 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 있다고 판단하였다 <취득가액에 대하여 본다>

(1) 청구인이 당심에 제출한 취득시의 매매계약서 (취득가액:270,000천원)를 살펴보면, 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○여관(대지 158㎡, 건물 489㎡)을 350,000천원으로 평가하여 쟁점토지와 여관금액의 차액 80,000천원은 임대보증금 50,000천원을 인계하고 30,000천원(은행융자금)을 89.12.5 받기로 하여 교환에 의한 매매계약을 체결하였다

(2) 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것(같은뜻:대법원 94누 6840,1994.12.9외 다수)이다

(3) 양도소득세 산정기준이 되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 당사자간에 약정에 따라 그 대가로 주고받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 실지의 거래대금을 말하는 것으로서 당사자 쌍방이 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 교환의 경우에는 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 감정가액상 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반하는 경우를 제외하고는 그 실지거래가액을 파악할 수 없다 할 것이다. 위와같은 사실을 모두어 볼 때 시가감정을 하지 않고 당사자간에 서로 합의 아래 매매가액을 결정하였으므로 이 사건 부동산의 취득당시 교환가격을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다