토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정한 과세처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1982. 05. 07. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 10㎡, 같은동 ○○번지 답 3,035㎡, 같은동 ○○번지 답 7㎡, 합계 3,052㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 1995. 03. 29. 양도하고 1995. 06. 30. 양도가액 177,000,000원, 취득가액 “0”의 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 양도가액 235,537,500원, 취득가액 27,018,291원의 기준시가로 1999. 04. 01. 양도소득세 20,268,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 05. 28. 심사청구하였다.

쟁점토지는 개발제한구역 및 자연녹지지역에 해당되어 매매가 잘 이루어지지 아니하였을 뿐만 아니라 인근 제한지역 외의 토지보다 매매대금이 낮은데도 기준시가가 높게 책정되어 있고 동일한 제한구역 내에 있는 인근 토지의 거래실태와 비교할 때 청구인이 신고한 양도가액은 적절하므로 실지거래가액으로 결정하여야 한다.

쟁점토지는 ○○도 ○○시 ○○고속도로 인근 농지로서 인근 농지와 구분되는 특이사항이 없는 것으로 확인되나 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가와 현격한 차이가 있고 매매계약서 등의 증빙서류가 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는 『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 토지이용계획 확인서와 등기부등본 및 ○○시장의 토지거래계약 허가서에 의하면 자연녹지지역ㆍ개발제한구역ㆍ토지거래계약 허가구역내에 있는 쟁점토지는 판결에 의하여 1982. 02. 03. 매매원인으로 1982. 05. 07. 청구인에게 소유권 이전된 후 청구외 이○○가 1985. 12. 14. 매매예약에 의한 소유권 이전청구권 가등기를 하였다가 1995. 03. 30. 가등기 해제에 따른 말소등기를 하였으며 1995. 03. 27. 토지거래계약 허가를 받아 1995. 03. 29. 매매원인으로 1995. 04. 20. 청구외 이○○에게 소유권 이전되었음을 알 수 있다. 청구인이 제시한 검인용 부동산 양도계약서와 매수자인 이○○의 1995. 06. 28.자 인감증명이 첨부된 거래사실 확인서에 의하면 쟁점토지의 매매대금은 177,000,000원으로서 1995. 03. 29. 계약과 동시에 매매대금을 일시에 지급하는 것으로 기재되어 있음이 확인된다. 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하므로 청구인이 제시한 증빙서류에 따라 이건 양도소득세를 결정할 수 있는 지에 대하여 살펴본다. 쟁점토지는 청구인의 주장처럼 개발제한구역 및 자연녹지지역에 해당되는 것으로 확인되나 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서를 보면, 매매가액이 비교적 고액임에도 계약금ㆍ중도금 없이 매매대금 전액을 계약금으로 일시에 지불하는 것으로 기재되어 있고, 청구인은 부동산 중개소를 통하여 토지거래계약 허가를 받아 양도하였다고 주장할 뿐만 아니라 매수자인 이○○은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 거주하고 양도자인 청구인은 ○○시에 거주하고 있음에도 중개인의 표시가 없으며, 등기부등본상 1985. 12. 14. 이○○가 매매예약을 원인으로 가등기를 하였다가 이건 매매계약서상 잔금지급 약정일 이후인 1995. 03. 30. 가등기를 해제하였으나 이에 대한 특약사항등 언급이 전혀 없는 사실로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 실제 매매계약서로서의 신빙성이 없어 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.