신고시의 증빙가액을 실지거래액으로 인정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 90.7.6 취득한 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 171.6㎡, 건물 294.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 96.9.6 청구외 박○○에게 양도하고 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 확정신고를 하였는 데, 처분청은 신고시의 증빙가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 99.4.1 96년 양도소득세 20,173,960원을 청구인에게 고지하였다.(아래 표1 참조) <표1> 양도차익 신고 및 결정 (단위: 천원) 구분 양도 취득 양도차익 구분 가액 ㎡당 구분 가액 ㎡당 신고 증빙가액 270,000 1,573.4 증빙가액 260,000 1,515.1 5,538 결정 기준시가 258,823 1,5082 기준시가 190,350 1,109.2 63,371 청구인은 이에 불복하여 99.5.14 심사청구를 하였다.

양도 및 취득시기의 증빙가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

신고시의 양도가액 270,000천원은 양도당시 쟁점부동산에 대한 전세권(180,000천원) 및 근저당권(200,000천원)의 합계액에도 못미치는 금액으로 동 매매계약서에 신빙성이 없으므로 취득 및 양도시의 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고시의 증빙가액을 실지거래액으로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 시행령 제166조 제4항 에 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서(기준시가원칙의 예외)에서 ‘당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는’라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.”라고 규정하면서 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서률를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있고, 같은 조 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 걸쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 하면서 제2호에 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단. 신고시의 제출한 취득시의 증빙가액에는 다툼이 없는 바, 양도시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 사실관계를 본다.

1. 쟁점부동산의 등기부를 보면, 청구인을 채무자로하여 96.1.12 ○○상호신용금고(채권최고액 202백만원) 및 96.3.37 ○○은행(채권최고액 65백만원)이 근저당권을 설정하였고, 96.4.18 전세권자 이○○ 명의의 전세권등기(전세금 180백만원)가 설정된 상태로 96.9.6 박○○ 명의로 소유권 이전등기가 경료되었음을 알 수 있고,

2. 양도차익신고시 제출한 매매계약서에는 96.8.2 매매대금을 270백만원에 매매계약을 체결하면서 계약금 27백만원은 계약일에, 중도금 100백만원은 96.8.20에, 잔금 143백만원은 96.9.3에 지불하는 조건으로 하고 있을 뿐 위 근저당 및 전세권등 채무 인계ㆍ인수에 대하여 별도의 약정은 없는 것으로 되어 있다.

3. 반면, 이 건 청구권에서는 소유권이전등기가 지연되었을 뿐 위 ○○상호신용금고로부터 융자금 140백만원과 ○○은행의 융자금 50백만원 및 전세계약금 80백만원 합계 270백만원에 매매한 것이라고 주장하면서 위 ○○상호신용금고의 채무확인서와 매매계약서를 다시 제출하고 있는 바, 동 매매계약서를 보면 95.12.31을 계약일로하여 당일에 계약금 27백만원을, 중도금과 잔금은 융자금과 전세금으로 충당하는 조건으로 하고 있고, 위 ○○상호신용금고의 신용부금거래내역서에 의하면 96.1.16자 근저당설정당시 채무액은 140백만원이 아닌 150백만원임이 확인되고 있다.

4. 위 사실관계를 종합하여 볼 때

• 가) 청구인의 주장대로 위 융자금과 전세금을 매매대금에 충당한 것으로 본다고 하여도 총매매대금은 95.12.31 매매계약시 계약금 27백만원을 포함하여 297백만원이 되고, ○○상호신용금고의 근저당 채무 150백만원중 140백만원만이 채무인계가 되었다고 보기도 어려우며, 전세등기된 전세금 180백만원중 80백만원만 매매대금에 충당된 것인지도 불분명하다 할 것인 바, 과세표준확정신고시 및 이 건 심사청구시 제출한 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이어서 실지거래가액인 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이고,
• 나) 또한, 청구인은 쟁점부동산 양도가액(270백만원)에 대한 증빙으로 쟁점부동산 양수자가 97.3월 다시 청구외 조○○에 매매대금 260백만원에 양도하였다는 거래사실 확인서 제출하고 있는 바, “실지거래가액”이라 함은 소득세법 시행령 제53조 규정에 의한 양도 및 취득일 현재 양도ㆍ양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하고, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 개관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미한다 할 것이다.(재일46014-514, 95.3.4, 대법 88누12011, 89.7.11) 그렇다면, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.