실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점아파트의 양도차익과 세액을 결정 고지한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○동 ○호(35평형)(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’90.3.26 취득하여 ’97.9.9 청구외 한○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 196,000,000원과 245,000,000원으로하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하고 ’98.12.2 청구인에게 양도소득세 30,177,240원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.2.11 이의신청을 거쳐 ’99.5.10 심사청구하였다.

쟁점아파트를 196,000,000원에 취득하여 245,000,000원에 양도한 사실이 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래사실확인서 및 대금영수증에 의하여 확인됨에도 기준시가로 양도차익과 세액을 결정고지한 처분은 부당하다.

일반적으로 부동산매매계약서는 중개인의 참여하에 작성됨에 비하여 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서는 법무사가 작성한 검인계약서로 양도계약당시 쟁점부동산에 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 동 근저당권 승계에 대한 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 양도당시 청구인은 쟁점아파트에 거주하지 아니하였는 바, 동 계약서에는 임차보증금에 대한 승계에 대한 특약이 전혀 없는 것으로 거래관행과 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵고, 인근 부동산중개사무소에 탐문하여 확인한 양도당시 쟁점아파트의 매매시세 290,000,000원보다 저가 양도하여야 할 특별한 사유가 없는 이건의 경우 검인계약서, 거래사실확인서, 영수증만으로 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 결정대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점아파트의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점아파트의 양도차익과 세액을 결정고지한 처분치 맞는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에 의하면 “양도가액을 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방식 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다.)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 법 제96조 제1항 단서 및 제 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무저장에게 신고한 경우를 말한다.”라고 규정하고, 제5항에서는 “제4항을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있으며, 제6항에서는 “국세청장은 주소지 관할세무저장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트를 ’90.3.26 청구외 서○○으로부터 취득하여 ’97.9.9 청구외 한○○에게 소유권이전등기한 사실, 쟁점아파트에 청구외 (주)○○은행이 ’89.12.13 김○○을 채무자로하여 채권최고액 26,000,000원의 근저당권을 설정하였다가 ’90.4.14 말소등기한 사실, (주)○○은행이 ’97.9.2 청구인을 채무자로하여 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 의하여 각각 확인되고, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점아파트를 225,000,000원에 취득하기로 ○○공인중개사 합동사무소의 참여하에 청구외 서○○과 ’90.2.14 매매계약을 체결하고 계약금 22,500,000원은 계약당일, 중도금 90,000,000원은 ’90.3.5, 잔금 112,500,000원은 ’90.3.14 각각 지급하기로 약정되어 있다. 청구인은 ’97.62.24 쟁점아파트를 245,000,000원에 청구외 한○○에 양도하기로 법무사 조○○가 작성한 『검인계악서』와 매수자의 『거래사실확인서』, ’97.6.25 20,000,000원, ’97.7.22 100,000,000원, ’97.9.15 75,000,000원, ’97.9.15 50,000,000원의 『영수증 4매』, 취득상시의 매도자 서○○의 거래사실확인서와 ’90.3.5 90,000,000원, ’97.3.24 112,500,000원, ’97.3.24 2,984,000원의 영수증 3매를 증빙자료로 제시하고 있으며, 처분청에서 부동산뱅크지 및 인근부동산 중개업소에 확인한 취득당시 및 양도당시의 거래시세는 190,000,000원과 290,000,000원인 것으로 확인되고, 청구인의 주민등록초본을 보면 청구인은 ’96.3.13부터 심사청구 심리일 현재까지 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에 거주하고 있는 것으로 기재되어 있다. 부동산의 양도에 대한 양도소득을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 원칙적으로 소득세법 제96조 및 같은법 제97조의 규정에 의하여 기준시가에 의하는 것이나, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 그 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것인 바, 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면, 양도당시 쟁점아파트에는 (주)○○은행의 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정되어 있으나 신고시 제출한 양도계약서에는 근저당권 승계에 대한 특약이 없고, 양도당시에 임대하고 있는 쟁점아파트를 양도함에 있어서 임대보증금 승계에 대한 특약이 기재되어 있지 아니하므로 일반적인 거래관행과 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약이라고 인정하기 어렵다 할 것이며, 처분청에서 조사한 쟁점아파트의 양도당시의 거래시세가 290,000,000원임에 비추어 쟁점아파트를 저가양도(245,000,000원)하여야 할 특단의 사유가 없는 본 건의 경우 청구인이 제시한 매매계약서, 거래사실확인서, 영수증만으로 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액적용대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점아파트의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.