토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산 ○○번지 임야 55,241㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.03.13. 취득하여 보유하다가 1996.09.21. 양도하고 취득가액 207,000,000원, 양도가액 211,000,000원을 실지거래가액이라 하며 양도소득세 확정신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 23,698,389원, 양도가액을 58,555,460원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 9,609,050원을 1999.03.09. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.05.10. 심사청구하였다.

부동산 매매계약서에 의하여 확인되는 취득가액 207,000,000원과 ○○지방법원에서 경락시의 경락가액(양도가액) 211,000,000원이 모두 실지거래가액인바, 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도 당시 및 취득 당시의 증빙서류를 갖추어 신고하였음에도 신고한 실거래가액이 사실과 다르다는 입증의 제시도 없이 기준시가로 과세함은 부당하므로 이 건 양도소득세 부과를 취소하여야 한다.

청구인이 실거래가액이라고 신고한 내용중 양도가액 211,000,000원은 경락가액으로서 실거래가액임이 확인되나, 취득가액 207,000,000원은 계약서와 거래사실확인서가 동일인 필체이고 거래관행상 부동산 중개업자가 없는 점 등으로 미루어 실거래가액으로 인정할 수 없으므로, 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점토지를 1989.03.13. 취득하여 보유하다가 1996.09.21. 양도하고 취득가액 207,000,000원, 양도가액 211,000,000원을 실지거래가액이라 하며 양도소득세 확정신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액을 23,698,389원, 양도가액을 58,555,460원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 9,609,050원을 과세하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인이 실거래가액이라고 신고한 쟁점토지의 양도가액 211,000,000원은 ○○지방법원의 95타경31551 부동산임의경매사건의 경락가액이며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (다) 쟁점토지에 1989.02.04. 채무자가 전 소유주 청구외 김○○이고 채권최고액이 78,000,000원인 근저당권이 설정되어 쟁점토지가 청구인에게 소유권이 이전된 날인 1989.03.13.을 1년 이상 경과한 후인 1990.04.17. 말소되었고, 또한 “범위”가 “쟁점토지의 전부”인 지상권이 위 근저당권과 같은 날에 설정 및 말소되었음을 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 알 수 있다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 결정하는 것인 반면, 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 청구인이 신고한 실거래가액에 불구하고 기준시가로 결정하는 것이므로, 청구인이 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인이 되는지를 보면, (나) 청구인이 실거래가액이라고 신고한 쟁점토지의 양도가액 211,000,000원은, ○○지방법원 부동산임의경매사건의 경락가액으로서 실거래가액임이 확인되나, (다) 쟁점토지에 1989.02.04. 근저당권 및 지상권이 설정되어 쟁점토지가 청구인에게 소유권이 이전되고 1년 이상 지난 후인 1990.04.17. 말소되었음에도, 청구인이 실거래가임을 주장하며 제출한 취득시의 계약서에는 이에대한 특약사항이 없어 동 계약서를 신뢰할 수 없고, (라) 실거래가액이라고 주장하는 취득가액 207,000,000원은 쟁점토지의 기준시가 대비 873.4%나 되며, 취득대금 지급 관련 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출함이 없어 207,000,000원이 실제 취득가액이라는 청구주장이 신빙성이 없다고 판단된다. (마) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 211,000,000원은 실거래가액임이 확인되나, 취득가액 207,000,000원은 실거래가액임을 뒷받침할만한 객관적이고 신빙성있는 증빙서류를 제출함이 없어 실거래가액이라고 인정할 수 없으므로, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못을 발견할 수 없다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.