실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 169㎡, 건물 42.97㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1985.02.03취득하여 1996.09.03 양도하고 취득가액으로 81,600,000원, 양도가액으로 138,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고 하였다.

○○세무서장은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 증빙서류에 의하여 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 1999.04.06 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 20,416,910원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.05.04 심사청구하였다.

청구인이 쟁점부동산을 청구 외 이○○으로부터 81,600,000원에 취득하고 청구외 박○○에게 138,000,000원에 양도하였음이 취득 및 양도당시 부동산매매계약서와 매도 및 매수자의 거래 사실 확인서에 의하여 확인되는데도 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 것은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 취득하여 임대에 공하다 양도하였는바, 취득 및 양도 시 임대보증금이 있었는데도 부동산매매계약상 임대보증금에 대한 특약사항이 명시되어 있지 아니하며, 기준시가 보다 현저히 낮게 매매하여야 할 특별한 사항이 없는데도 양도가액이 기준시가보다 현저히 낮은 점으로 보아 부동산매매계약서상 거래금액이 신빙성이 없으므로 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정 고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은『제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고규정하고 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지 거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하 생략)』고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 부동산매매계약서 및 매도인과 매수인의 사실 확인서를 제시하면서 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있어 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지를 살펴본다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 취득하기 전인 1973.10.05 주식회사 ○○은행을 근저당권자로 하고 채권최고액을2,200,000원으로 하는 근저당권이 설정되었다가 1996.09.03 청구인이 양도 시 동 근저당권이 해지되었으며, 청구인은 양도 시까지 쟁점부동산에서 거주하지 않고 임대에 공하다 양도한 사실이 확인된다. 부동산 거래 시 근저당권이 설정되어 있거나 임대보증금이 있는 경우 부동산매매계약서상 근저당권자에 대한 채무 및 임대보증금등의 승계를 명확히 하기기 위하여 특약사항으로 명시하는 것이 일반적인 관례이나 청구인이 제시한 취득 및 양도 시 부동산매매계약서에는 근저당권에 대한 채무 및 임대보증금 등의 승계사항이 기재되지 아니한 점으로 보아 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서라고인정하기 어려운 바, 양도소득세 신고 시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.