실지거래가액 미확인으로 보아 기준시가로 양도차익과 세액을 결정고지 여부

심사청구를 기각한다.

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 221.4㎡, 기타건물 269.56㎡ 중 4분의 1(이항 “쟁점부동산”이라 한다)을 78.06.02 취득하여 93.12.28 청구외 김○○에게 양도하고 취득가액과 양도소득액을 13,675,000원과 35,000,000원으로하여 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점부동산이 양도차익과 세액을 결정하고 99.02.16 청구인에게 양도소득세 22,660,780원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.05.12 이건 심사청구하였다.

쟁점부동산은 신축후 21년이 지난 노후건물로써 입대수입금액이 유지보수비에도 못미치고, 처분당시 경제적 어려움으로 부득이 낮은 가액으로 매도할 수밖에 없었는 바, 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 기준시가의 405.0%인 13,675,000원에 취득하여 청구인의 조카에게 기준시가의 43.4%인 35,000,000원에 양도하였다고 ○○부동산 김○○의 거래사실확인원과 양도당시의 검인계약서를 제시하고 있으나, 취득후 16년이 지난 시점에서 쟁점부동산을 13,675,000원에 매매하였다는 부동산 중개인의 거래사실확인원만으로 취득당시의 실지거래가액가액이 확인된다고 볼 수 없고, 기준시가에 의한 양도가액이 80,000,000인 쟁점부동산을 35,000,000원에 양도하여야 할 특단의 사유가 없으므로 실지거래가액 결정대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 처분이 맞는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호에 의하면 “ 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비】제1항 제1호 가목에서는 “제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래 가액에 의한다”라고 규정하고 있으며 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만이 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 “법 제86조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”로 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 청구인은 78.06.27 쟁점부동산을 취득하여 93.11.12 매매를 원인으로 93.12.30 청구외 김○○에게 명의이전한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인이 제시하고 있는 양도당시의 매매계약서에는 매매대금 35,000,000원 중 계약금 3,000,000원은 93.11.12, 중도금 10,000,000원은 93.12.08, 잔금 22,000,000원은 93.12.28 지급받는 것으로 기재되어 있다. 청구인은 취득당시 실지거래가액에 대한 증빙으로 청구외 김○○의 94.01.14 작성한 거래사실확인원을 제시하고 있는 바, “쟁점부동산 전체를 78.04.04매도 함에 있어 유○○은 매매대금 54,700,000원에 김○○외 3인에게 소개를 한 사실이 있다”고 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다. 양도소득세 과세표준을 결정함에 있어 양도자가 양도 또는 취득당시 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준을 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 실지거래가액이 신고시 제출한 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익과 세액을 결정하는 것인 바, 청구인은 쟁점부동산을 13,675,00원에 취득하였다는 증빙자료로 ○○부동산 김○○의 거래사실확인원만을 제시하고 있을 뿐, 취득당시 매매계약서 등 객관적인 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 취득후 16년이 지난 시점에서 작성된 중개인의 거래사실 확인서만으로 취득당시 실지거래가액이 확인된다고 인정하기 어렵다. 또한 청구인은 35,000,000원에 양도하였다는 증비자료로 검인계약서만을 제시하고 잇는 바, 기준시가로 80,490,000원인 쟁점부동산을 35,000,000원에 저가양도하여야 할 특단의 사유가 없는 본건의 경우 검인계약서만으로 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.