양도가액을 매매실례가액으로 환산하여 산정한 처분의 정당성 여부

○○세무서장이 청구인에게 1999.03.11. 결정고지한 양도소득세 9,063,700원은 이를 취소합니다.

청구인은 1993.04.12. 분양으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○블럭 향촌 ○○아파트 ○동 ○호 대지 48.254㎡,건물 112.357㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다.)를 1993.06.20. 양도하고 1993.06.26. 취득가액 68,004,000원, 필요경비 5,434,300원, 양도가액 80,500,000원의 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하고 양도소득세3,813,310원을 자진 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트를 단기매매차익을 목적으로 양도한 취득 후 1년 이내의 부동산으로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서중개인이 확인한 유사 아파트의 매매실례가액을 기준으로 계산한 93,600,000원을 양도가액으로 산정하여 1999.03.11.양도소득세 9,063,700원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.29. 심사 청구하였다.

청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 실제 양도가액이 입증되는데도 불구하고 양도가액에 대한 확인이나 명백한 근거 없이 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 실제 양도가액에 대한 증빙서류로 제시한 매매계약서 및 거래사실 확인원은 신빙성이 없으므로 처분내용은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 양도가액을 매매실례가액으로 환산하여 산정한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】제4항에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은 법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다. (가) 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】제1항 및 1995.12.30. 개정 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제2항과 제4항 제1호 나목에서는 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다. 제2호 나목. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 실지거래가액× 양도당시의 기준시가÷ 취득당시의 기준시가』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건 심사청구는 쟁점아파트에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 처분청에서 청구인이 신고한 양도가액을 인정하지 아니하고 중개인이 확인한 유사 아파트의 매매실례가액인 115,000,000원에 아파트의 보유기간ㆍ위치ㆍ층별ㆍ아파트명ㆍ취득목적ㆍ양도동기ㆍ양도시기 등을 참조하여 자체적으로 작성한 아파트 특성별 배율표상 평가배점 비율인700분의 570을 곱하여 계산한 93,600,000원을 양도가액으로 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지거래대금 그 자체를 의미하는 것(심사중부97-337 97.06.13外)이고 쟁점아파트와 같이 단기매매차익을 목적으로 양도한 취득 후 1년 이내의 부동산에 대하여 양도차익을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 실제 취득·양도가액 중 어느 한쪽의 실지거래가액만 확인되는 경우 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 따라 환산하여 다른 한쪽의 실지거래가액을 산정하는 것(재일46014-2260 1997.09.24외)인 바, 청구인이 신고한 양도가액은 처분청에서 확인한 양도 당시 매매실례가액에 비하여 상당히 낮은 것을 알 수 있으나 청구인이 신고한 양도가액을 인정하지 아니한다면 실제 양도가액을 확인하여 과세하여야 할 것이고, 만일 실제 양도가액이 확인되지 않는 경우 법령에 의하여 실지거래가액으로 확인되는 취득가액을 기준시가로 환산한 금액을 양도가액으로 산정함이 타당하다 할 것이므로 처분청이 실제양도가액을 자체적으로 작성한 평가방법에 따라 매매실례가액을 기준으로 계산하여 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.