실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하는지의 여부

○○세무서장이 1999.03.10 청구인에게 결정고지한 1994년 귀속 양도소득세 55,071,470원은 ○○시 ○○동 ○○필지 소재 제방 및 유지 2,487.8㎡에 대한 양도 및 취득시의 기준시가를 재조사하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지청구는 이를 기각합니다.

처분청은 청구인이 1993.12.17 상속을 원인으로 취득하여 1994.01.20 청구외 강○○외 1인에게 양도한 것으로 된 ○○시○○동 ○○필지 소재 제방 및 유지 2,487.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)에 대하여 인근개별공시지가를 참작하여 평가한 가액(양도시 63,000/㎡, 1990.08.30 현 39,000원/㎡)을 기준시가(양도 178,277천원, 취득14,239천원)로 하여 1994년 귀속 양도소득세 55,071,470원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.29 심사청구를 하였다.

쟁점토지를 28,298천원에 양도한 것임에도 양도차익이 163,941천원이라 함은 부당하다.

청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 28,298,000원이라고 주장하나 동 금액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 당초 ○○세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산 양도 당시 시행되던 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 보면 양도 및 취득가액의 계산은 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고, 동법 시행령 제170조 제4항에는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 경우라"함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서 제3호에 『양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우(1993.12.31개정)』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제115조 제1항 및 시행규칙 제56조의 5 제1항에는 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지의 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 공시에 관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액을 말한다.라고 규정하고 있다. 한편, 지가공시 및 토지등의 공시에 관한법률 제10조 【공시지가의 적용】제2항에 “건설교통부장관은 지가산정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 이용하여 지가를 산정하여야 한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 증빙으로 양도시의 검인계약서만을 제출하고 있는 이 건, 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우에도 당해 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하는 것이라 하여도(재일46014-594,1997.03.14), 동검인계약서만을 근거로 쟁점토지의 매매가액이 28,298천원이라고 인정할 수 없는 점에서 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단되나,

2. ○○세무서장이 작성한 쟁점토지에 대한 과세자료전을 보면 양도시19(1994.01.20)의 기준시가는 63,000/㎡,90.8.30현재 기준시가는 39,000원/㎡으로 되어 있고, 쟁점토지 인근의 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 답(이하“인근토지”라 한다)을 비교할 토지로 하여 평가한 이 건, “평가할 토지”인 쟁점토지의 지목은 제방 및 유지인 반면,"비교할 토지"인 인근토지의 지목은 답이고, 인근토지의 1993.01.01기준 공시지가는 63,000원/㎡, 1994.01.01기준 공시지가는111,000원/㎡ 임이 확인되는 바, 쟁점토지 양도시(1994.01.20)의 기준시가를 산정하면서 비교할 토지의 1994.01.01기준 공시지가를 기준으로 평가하였는지가 불분명하며, 쟁점토지의 1994.01.01기준 공시지가는 미고시 되어있다 하여도 1995.01.01 공시지가가 15,800/㎡인 점에서 “비교할 토지”인 인근토지는 “평가할 토지”인 쟁점토지와 지가형성요인이 유사한 인근 토지로 볼 수 없다 할 것인 바(표1 참조),인근 유사토지를 재조사하여 비교표에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도차익을 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으나 처분청의 기준시가 산정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <표1> 쟁점토지 관련 공시지가 고시내용 구분 지목 면적 (m²) 개별공시지가(원/m²) 1999 01.01 1993.01.01

1994. 01.01 1995.01.0

1996. 01.01

1997. 01.01 쟁점토지 제방유지 1,580 2,310 2,970 쟁점토지인근○○ 답 39,00 63,00 7,870 11,110 10,800 14,600