실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구외 김○○ㆍ구○○ 3인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 2,641㎡, 동 소 ○○번지 답 2,469㎡(이하 “쟁점토지”라 한다).를 공동으로 취득하여 1995.12.20. 김○○ 단독 명의로 소유권 이전 하였다가 1996.09.25. ○○건설(주)에 양도하고 양도소득세 신고를 아니한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지를 청구인등이 단기매매차익을 목적으로 양도한 취득후 1년이내의 부동산으로 보아 양도가액 304,000,000원(912,000,000원의 3분의 1), 취득가액 122,166,666원(366,500,000원의 3분의1)의 실지거래가액으로 1999.03.06. 양도소득세 107,459,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.22. 심사청구하였다.

청구인등 3인이 1994.08.20. 매매계약을 체결하여 쟁점토지를 공동으로 취득한 것은 사실이나 취득당시 농지였던 쟁점토지를 청구인과 구○○의 명의로 소유권 이전등기를 할 수 없어 현지인인 김○○ 단독 명의로 소유권 이전등기하였는 바 1994.12.13. 김○○이 쟁점토지를 임의로 ○○건설(주)에 미등기 전매하여 그 대금을 사취함에 따라 청구인과 구○○은 매매대금을 전혀 수령하지 못하였으며, 김○○을 사기혐의로 고발하고 쟁점토지의 소유권에 대한 법적투쟁중 ○○건설(주)로부터 손해배상금조로 320,000,000원만을 수령하였을뿐으로 필요경비 등을 감안하면 청구인과 구○○은 실제 양도차익이 없으므로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인과 구○○이 ○○건설(주)로부터 수령한 320,000,000원은 실제 채권 채무없이 설정한 근저당권을 해지하는 조건으로 쟁점토지의 양도와 관련하여 수령한 것이므로 양도가액에 포함하는 것이 타당하고, 김○○과 정산하지 못한 매매대금에 대하여는 청구인이 소구권을 가지고 있으므로 쟁점토지의 양도금액 중 3분의 1지분을 청구인의 양도가액으로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 공유자 중 1인이 임의로 양도하여 매매대금을 수령하지 못한 다른 공유자들에게 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지와 소송비용 등을 필요경비로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서는 『“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』고 규정하고 있으며 같은법 제96조【양도가액】에서는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산』으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1995.11.30. 매매원인으로 1995.12.20. 김○○으로부터 김○○에게 소유권 이전된 후 1996.08.16 매매원인으로 1995.09.25. ○○건설(주)에 소유권 이전되었고 1995.12.20. 청구인과 구○○이 쟁점토지에 김○○을 채무자로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정하였음이 확인된다.

○○건설(주)가 쟁점토지의 소유권 이전등기에 대하여 제기한 ○○지방법원 남부지원 제1민사부 판결(1995.12.12. 95가합23270 96가합12307)에 의하면 1994.12.13. 김○○과 ○○건설(주)가 쟁점토지를 매매대금 572,000,000원에 매매하는 계약을 체결하고 ○○건설(주)는 김○○에게 수회에 걸쳐 매매대금을 지급하였음을 알 수 있다.

○○세무서에서 양도소득세 실지조사시 징취한 김○○의 진술서(1998.11.18.)와 ○○건설(주)의 부동산 실지거래가액 증명원(1998.03.)에 의하면 청구인등은 쟁점토지를 김○○으로부터 366,500,000원에 취득하였으며 당초 매매계약서상 양도가액은 572,000,000원이나 ○○건설(주)는 쟁점토지의 취득금액을 1995.11.18. 청구인과 구○○에게 추가로 지급한 320,000,000원과 1996.11.21. 근저당권 해지비용으로 지출된 20,000,000원을 포함하여 912,000,000원으로 장부에 기장하였음이 확인된다. 청구인은 공유자인 김○○이 쟁점토지를 임의로 양도하여 매매대금을 수령하지 못하였으므로 실제로 지급받은 320,000,000원 중 2분의 1을 양도가액으로 결정하여야 한다고 주장하나 이는 공유자들간의 매매대금 정산에 관한 문제일뿐이므로 쟁점토지의 양도여부와는 관계가 없다 할 것이고 320,000,000원은 쟁점토지를 김○○ 명의로 소유권 이전등기시 청구인과 구○○이 설정한 등기부등본상 근저당권을 해제하는 대가로 수령한 것으로서 실지거래가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것(취득자인 ○○건설의 취득가액에도 포함)이며 청구인은 김○○이 사취한 쟁점토지의 매매대금에 대하여 소구권(상환청구권)이 있으므로 쟁점토지를 양도하고 청구인등 공유자들이 ○○건설(주)로부터 실제로 지급받은 총 양도금액 912,000,000원의 3분의 1인 304,000,000원을 청구인의 양도가액으로 결정한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 386,500,000원이라고 주장하나 처분청에서 결정한 취득가액과의 차액 20,000,000원은 김○○이 청구인등에게 사기로 사취한 금액으로서 김○○으로부터 실제로 취득한 금액은 366,500,000원으로 확인되므로 그 3분의 1인 122,166,666원을 청구인의 취득가액으로 결정한 처분은 타당하다 할 것이고, 청구인이 필요경비라고 주장하는 다음의 소송비용등은 쟁점토지의 취득과 관련된 비용으로 볼 수 없고 그 증빙이 미비하여 청구주장 인정할 수 없다 할 것(국심93서22 1993.03.03.)이다. 적 요 금 액 증 빙 필요경비 배제사유 건축설계비외 10,000,000 영수증 토지 취득비용 아님 군사시설 동의 10,000,000 무통장입금증 용도 불분명 자투리 토지대금 8,000,000 〃 〃 변호사 선임료 8,000,000 영수증 양도 분쟁 비용 증인사례비 2,000,000 〃 〃 녹취록 작성비외 8,725,000 없음 〃 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.