실지거래가액신고시 매매계약서 등의 인정 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 271㎡, 건물 445.08㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다.)를 1988.05.17 취득하여 1994.08.30 양도하고 취득가액 325,000,000원, 양도가액 410,000,000원을 실지거래가액으로하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 1999.02.02 청구인에게 1994과세연도 양도소득세 99,032,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.10 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산을 청구외 장○○으로부터 325,000,000원에 취득하여 청구외 박○○에게 410,000,000원에 양도하였슴이 취득 및 양도당시 매매계약서, 양도당시 중개업자 이○○의 중개대상물 확인ㆍ설명서 및 거래사실확인서, 취득당시 중개인 이○○의 거래사실확인서, 부동산 임대계약서, 양도대금 입금통장 사본 등에서 확인되는데도 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.

청구인이 신고한 취득 및 양도가액에 대한 실지조사 결과 양수자인 청구외 박○○이 실지 매매대금은 총 590,000,000원이나 1994.08.08 잔금지급시 ○○부동산에서 법무사 직원의 참여하에 410,000,000원으로 검인계약서를 작성하였다고 진술하고 있어 청구인이 제출한 양도당시 매매계약서는 실지거래사실에 입각하여 작성된 계약서로 볼 수 없는 바, 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률4803호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제4항 제1호에서『양도가액은 토지 및 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서 양도가액에서 공제할 필요경비로 토지ㆍ건물의 취득가액은 당해 자산의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 슈정하고 구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항에서『양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의히여 결정하여야 한다』고 규정하고 있으며, 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우로『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산의 등기부등본상 취득 및 양도당시 근저당권 설정사항을 보면 취득당시에는 채무자를 양도자 장○○으로하고 근저당권자를 주식회사 한일은행으로 하여 1987.10.29 채권최고액 80,000,000원의 근저당권이 설정되었다가 1988.12.01 말소되었고, 양도당시에는 채무자를 청구인으로하고 근저당권자를 ○○생명보험(주)로하여 1990.02.13 채권최고액 127,500,000원, 1993.08.16 채권최고액 208,500,000원 합계 336,000,000원이 설정되었슴이 확인된다. 양도당시 부동산 매매계약서를 보면 총 매매대금은 410,000,000원으로 하고 대금지급은 계약금 110,000,000원을 계약일에 영수하고 잔금 300,000,000원은 1994.08.08 지급하기로 하고, 단서에 융자금 150,000,000원을 잔금 지불시 공제 영수하기로 한다고 기재되어 있으며, 취득당시 부동산매매계약서를 보면 총 매매대금은 325,000,000원으로 하고 대금지급은 계약금 33,000,000원, 1988.04.25 중도금 150,000,000원, 1988.05.16 잔금 142,000,000원을 지급하기로 기재되어 있으며 다른 단서규정은 기재되어 있지 않다. 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액에 대하여 살펴보면, 1994.07.03 총 매매대금을 410,000,000원으로 계약하고 매매대금은 1994.06.08 39,000,000원, 194.07.03 21,000,000원, 1994.07.07. 20,000,000원, 1994.08.08 69,000,000원을 받고 나머지는 교회 보증금 50,000,000원, 목욕탕 보증금 80,000,000, 은행융자금 150,000,000원을 직접 공제하고 중개수수료, 1,000,000원을 직접지급하기로 하였다고하나, 부동산매매계약을 체결하기도 전에 계약금으로 39,000,000원을 받았다고 하는 점, 계약전에 본계약 체결시 지급받은 사실에 대하여 이를 명시하여야 할것이나 이러한 사실이 명시되지 아니한 점, 매매당시 근저당권 및 임대보증금등이 있으면 이에 대한 승계를 명확히 하는 것이 부동산매매거래의 일반적인 관행이라고 할것이나 임대보증금에 대한 승계사항이 기재되지 아니한 점 등으로 보아 양도당시 부동산매매계약서는 거래사실에 입각한 계약서라고 인정하기 어렵고 취득당시에도 쟁점부동산에는 근저당권이 설정되어 있었으나 부동산매매계약서에는 근저당권의 승계에 대한 특약사항이 기재되지 아니한 점으로 보아 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서라고 인정하기 어려운 바, 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.