등기부상 소유자와 계약자가 상이한 경우 계약서 내용대로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 188.5㎡를 1990.02.27.에, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 198㎡를 1990.07.12. 취득한 후 위 토지를 1993.08.02. 양도하고 실지거래가액(양도가액 615,000천원, 취득가액 564,400천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 위 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 1999.02.01. 청구인에게 1993년 과세연도 양도소득세 52,144,500원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 03. 23. 심사청구하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 188.5㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 1990.02.06. 전 소유자인 청구외 오○○으로부터 239,400천원에 취득하였고, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 198㎡(이하 쟁점②토지“라 한다)를 1990.05.25. 청구외 김○○로부터 325,000천원에 취득한 후 쟁점①,②토지를 1996.08.02. 청구외 전○○에게 615,000천원에 양도하고 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 있으며, 쟁점②토지의 취득 당시 등기부상 소유자는 청구외 김○○였으나 청구외 김○○와 매매계약을 체결하고 대금을 지급한 것은 청구외 김○○가 쟁점②토지의 실질 소유자가 자신이고 청수외 김○○에게 명의신탁만 되어 있다고 하여 매매계약서 상 매도인이 청구외 김○○로 기재되어 있는 것으로, 청구인은 위 토지를 양도하고 예정신고기간내에 매매계약서와 대금 지불영수증을 첨부하여 성실하게 신고하였으며 신고내용이 모두 진실된 것임에도 불구하고 사실여부를 확인해 보지도 아니하고 신고 내용을 부인하여 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인이 제시한 쟁점②토지의 취득시 거래상대방인 청구외 김○○는 등기부상 소유자가 아니며, 공부상 소유자인 청구외 김○○와의 관계에 대한 입증자료가 없으므로 실거래가에 의한 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의거 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①,②토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한 지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점①토지를 청구외 오○○으로부터 1990.02.01. 매매를 원인으로 1990.02.27. 청구인 명의로 소유권이전 등기하였고, 쟁점②토지는 청구외 김○○(청구인은 김○○라고 주장)로부터 1990.07.04. 매매를 원인으로 1990.07.12. 청구인 명의로 소유권이전 등기한 후 쟁점①,②토지를 1993.07.29. 매매를 원인으로 1993.08.02. 청구외 전○○에게 소유권이전 등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점①토지를 청구외 오○○으로부터 239,400천원에 취득하고, 쟁점②토지는 등기부상 소유자는 청구외 김○○이나 실지 소유자인 청구외 김○○로부터 325,000천원에 취득하였으며, 쟁점①,②토지를 청구외 전○○에게 615,000천원에 양도하였다고 주장하면서 이에 대한 증거서류로 매매계약서, 대금지급영수증 등을 제시하고 있다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점①,②토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 실지거래가액이 불분명하다고 보아 쟁점①,②토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세하였음이 결정서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 사회통념상 부동산 거래시에 등기부상 소유자와 계약자가 상이한 경우에는 등기부상 소유자를 매도자로 기재하고 대리인을 병기하는 것임에도, 청구인이 쟁점②토지의 등기부상 소유자는 청구외 김○○이나 실지 소유자인 청구외 김○○로부터 325백만원에 취득하였다고 주장하면서 제시한 매매계약서를 살펴보면 매도자가 청구외 김○○로 기재되어 있으며, 쟁점②토지를 취득할 당시에 근저당권이 21백만원 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 매매계약서는 이에 대한 언급이 없고, 청구외 김○○가 쟁점②토지의 실지 소유자임을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 쟁점②토지를 담보로 등기부상 소유자인 청구외 김○○가 청구외 농업협동조합중앙회로부터 금전을 차용한 사실이 있는 점, 쟁점①토지를 1㎡당 약 1,270천원에 취득하였다고 주장하면서 쟁점①토지를 취득 후 약 3월이 경과한 시점에 취득하였다는 쟁점②토지의 1㎡당 가액이 1,614천원인 점 등으로 보아 실지거래가액이 불분명한 경우라 보아진다. (나) 청구인이 쟁점①,②토지를 양도시에 근저당권이 480백만원 설정되어 있음에도 제시된 매매계약서는 이에 대한 언급이 없는 점 등으로 보아 쟁점①,②토지 양도시의 실지 매매계약서로 볼 수 없어 양도 당시 실지거래가액도 불분명한 경우라 할 것이다. (다) 위의 내용을 종합하면, 쟁점①,②토지의 양도 및 취득시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점①,②토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.