취득ㆍ양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 84.08.17 취득하여 88.11월 신축한 ○○구 ○○동 ○○번지소재 대지 137.2㎡, 주택 64.56㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 95.08.30 청구외 허○○에게 양도하고 95.10.30 실지거래가액{취득가액 134,454천원(당초 취득가액 83,000천원+건물신축가액 51,454천원)}에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 위 신고한 증빙가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 99.01.06 95년 귀속 양도소득세 40,761,310원을 청구인에게 결정고지 하였다.(아래 표1 참조) <표 1> 양도차익 신고 및 결정 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 양도일 토지 건물 취득일 토지 건물 토지 건물 신고

95. 8.29 170,000 88.06.25(토지) 88.11.18 주택신축 83,000 51,454 35,546 결정 187,964 26,374 76,379 18,020 111,585 8,354 청구인은 이에 불복하여 99.04.06 심사청구를 하였다.

양도 및 취득시의 증빙가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

취득가액에 대한 증빙으로 제출한 건축업자와의 도급계약서상의 내용과 영수증의 내용이 불일치하고, 양도가액에 대한 증빙으로 제출한 매매계약서와 검인계약서상의 매매대금 지불약정 및 양수인의 인장이 상이하며 양도시의 쟁점주택의 시가는 기준시가를 훨씬 상위하는등 취득 및 양도가액에 신빙성이 없다고 인정되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산 양도 당시 시행되던 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 보면 양도 및 취득가액의 계산은 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고, 같은 법 시행령 제170조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하면서 제3호에 “양도자가 법95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과제표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우(93.12.31개정)”라고 규정하고 있다가, 95.12.30 개정에서 같은 시행령 제170조 제1항(양도차익 결정원칙)의 규정은 법100조로 조문을 달리하여 규정하고 있는 한편, 같은 시행령 제166조 제4항에서는 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97도 제1항 제1호 단서(기준시가원칙의 예외규정으로 개정이전 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 동 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서)에서『당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.” 라고 규정하면서 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”(95.12.30 신설)라고 개정되었고, 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”(95.12.30개정)라고 하면서 제2호에는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우를 규정하고 있다.” 한편 95.12.30 개정시행령 부칙 제8조 제2항에서 “제154조 제4항ㆍ제155조 제1항과 동조 제15항ㆍ제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 령 시행(96.01.01)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다. 라고 하고 있어 이 건의 경우에도 95.12.30 개정규정이 적용되는 것임을 알 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 쟁점주택 신축전의 구주택의 매매계약서와 쟁점주택과 인접한 ○○구 ○○동 ○○번지소재 주택 165.67㎡(88.11 신축, 이하 “인접주택”이라 한다)과 동시에 신축을 하였다하여 청구외 김○○와의 공사도급계약서 및 총 공사비에 대한 안분계산서를 제출하고 있는 바, 위 공사도급계약서에는 평당 850천원(당초 800천원+추가 50천원)으로하여 계약시 도급금액의 30%를, 지하실완공시 30%를, 조적개시시 20%를, 건물완공후 20%를 지불하는 조건으로 하고 있고, 쟁점주택 및 인접주택에 대한 도급액(106.6평×850천원=90.610천원)에 기준시가로 안분한 금액(51,454천원)을 쟁점주택의 취득가액으로 신고하였음을 알 수 있다.

2. 양도가액에 대한 증빙으로는 95.08.21 청구외 허○○과의 매매계약서 및 같은 날짜가 계약일로 된 검인계약서를 제출하고 있는 바, 위 2종의 매매계약서의 매매대금은 동일한 금액인 170,000천원으로 되어있으나, 각각의 매매계약서상 매매대금 지불약정금액 및 매수인의 인장이 서로 상이하고, 95.08.21 계약금으로 10,000천원, 9일후인 95.08.30에 잔금 160,000천원을 지불하는 조건으로 매매계약이 이루어진 것은 이례적이라 할 것이나, 동 매매계약서외에 대금지급을 입증할 다른 증빙은 없으며, 위 매매계약서상 매매대금은 기준시가의 79.3%로 나타나고 있음을 알 수 있다.

3. 그러하다면, 설령 쟁점주택의 취득가액 및 건물신축가액을 사실로 인정한다 하여도 양도시의 매매계약서는 그 매매가액에 신빙성이 없다 할 것인 바, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.