양도로 보지 아니하는 담보 목적의 소유권이전 등기에 해당되는지 여부

○○세무서장이 99.01.04 청구인에게 결정고지한 양도소득세 10,968,310원은 이를 취소합니다.

청구인은 서울시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 83㎡(이하 "쟁점토지"라 한다.)와 지상 건물 35.8㎡(이하 "쟁점주택"이라한다.)를 83.06.21. 취득하여 보유하던 중 1993.08.28 ○○구역 주택개량 재개발조합 설립 및 사업시행인가로 19994.07.30 쟁점주택이 철거된 후 1996.04.19 관리처분계획인가에 따라 취득한 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위(부수토지 포함)를 1998.05.30 양도하고 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 아니한 사실이 있다. 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 기준시가로 1999.01.04 양도소득세 10,968,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.06 심사청구하였다.

1. 청구인은 채무변제를 담보하기 위하여 청구외 김○○에게 소유권 이전 등기한 것이므로 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

2. 청구인은 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로서 관리처분계획에 따라 취득한 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위를 양도하였으며 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 규정에 해당되므로 종전주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다.

1. 쟁점토지의 등기부등본상 매매원인으로 소유권이전 되었고 청구인이 담보 목적으로 소유권이전한 것이라고 주장하며 제시한 증빙서류의 신빙성이 없으므로 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다.

2. 재개발사업의 시행으로 인하여 주택을 철거하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득하여 분양처분 고시일전에 양도하는경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는 것이므로 1세대 1주택 비과세 규정을 재제하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도로 보지 아니하는 담보 목적의 소유권이전 등기에 해당되는지와 재개발 조합에 주택과 부수토지를 출자한 조합원이 주택을 철거하고 관리처분계획에 따라 취득한 아파트 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】제3호에서는 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다.)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 비과세한다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항 및 제6항에서는『"1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다.』고 규정하고 있으며 같은법 제88조 【양도의 정의】에서는 『"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】를 보면 『제1항에서 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 확보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. 제1호 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, 제2호 당해 자산을 채무자가 원래대로사용·수익한다는 의사표시가 있을 것, 제3호 원금 ․ 이율 ․ 변제기한 ․ 변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 제2항에서 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건을 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한것으로 본다.』고 규정하고 있다. 소득세법 제96조 【양도가액】에서는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.부동산에 관한 권리의 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
• 가. 부동산에 관한 권리의 양도의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점토지는 1983.06.21 청구인에게 매매원인으로 소유권 이전된 후 1998.04.20 매매원인으로 1998.06.23 청구외 김○○에게 소유권 이전되었으며 쟁점주택은 1994.07.30 철거되어 멸실처리되었음이 확인된다.

○○구의 관리처분계획 인가통지 공문(재개58531-811, 1996.04.20)에 의하면 쟁점토지는 1973.12.01 ○○구역 주택개량 재개발 구역으로 지정결정된 후 1974.05.13(1992.10.21, 1995.11.27) 사업계획 (변경)결정되었고1993.08.28(1996.04.01) 조합설립 및 사업시행(변경)인가되었으며 1994.04.19 ○○시 ○○구 고시 제1996-37호로 관리처분계획 인가되었음을 알 수 있다. 먼저, 청구인이 김○○로부터 1994.05.23 60,000,000원을 차용한 후 이를 변제하지 못하여 담보목적으로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것으로서 양도에 해당되지 아니한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면 청구인은 법령에 의하여 이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등이 약정되어 있는 계약서를 제시하여야 하나 원금만 표시되어 있는 차용증 이외에는 이를 제시하지 못하고 있고 부동산매매계약서상 매매대금이 쟁점토지의 기준시가(91,000,000원)등 시세보다 훨씬 낮은65,000,000원으로 기재되어 신빙성이 없는 등 금전대여 사실이나 양도담보 사실을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장 인정할 수 없다 할 것(국심94서4444 1994.10.28, 심사95-1113 1995.07.14)이다. 다음으로, 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 재개발조합에 주택과 그 부수토지를 출자한 조합원이 주택을 철거하고 관리 처분계획에 따라 취득한 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위를 분양처분 고시일전에 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세비과세 규정을 적용하기 위하여는 적어도 관리처분인가일(그 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하는 것(대법원 93누1732494.03.08, 국심 98서634 1999.02.19, 1998.12.28개정 소득세법시행령 제155조 제16항)인바 청구인은 쟁점주택의 철거일 현재 1994.06.03 취득한 쟁점주택과 같은 재개발구역내의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지89㎡와 주택 42.05㎡를 소유하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되므로 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도 소득세를 부과한 처분은 정당한 것(대법원93누1633 1993.11.23, 국심98서634 1999.04.14, 재일46014-1603 1998.08.21외)으로 판단된다. 다만, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 대하여 양도소득세를 부과하는 경우『양도자산의 종류 ․ 규모 ․ 분양가액 및 취득 ․ 양도당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 』인 기준시가로 과세 하는 것을 원칙으로 법령(소득세법 제94조 제2호 ㆍ제99조 제1항 제2호, 시행령 제157조 제3항 제2호ㆍ제165조 제1항 제1호 나목, 시행규칙 제81조 제1항)에 규정되어 있으나 심리일 현재까지 이에 대한 국세청장의 고시가 없어 아파트 분양권의 실지거래가액을 확인하여 과세하여야 할 것(재일46014-2354 1998.12.04, -2324 1998.11.30, -2197 1998.11.12, -2178 1998.11.11)이므로 쟁점토지의 기준시가로 과세한 이건 양도소득세는 취소하고 재결정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.