상가 분양권 프리미엄의 일부가 청구인에게 귀속되었다고 과세한 처분의 당부

심사청구를 기각한다.

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 동소문 ○○프라자 3층 ○○호 건물면적 82.04㎡(이하 “쟁점상가”라 한다) 분양권을 당초 분양권자인 청구외 박○○으로부터 9,000,000원(계약금 2,000,000원 포함)에 매수하여 ’95.8.30 청구외 이○○에게 17,000,000원에 양도한 것으로 보아 프리미엄 8,000,000원에 대하여 ’99.1.5 청구인에게 양도소득세 5,702,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.3.31 심사청구하였다.

청구인은 성북구 돈암동에서 ○○부동산이라는 상호로 부동산중개업을 영위면서 청구외 박○○으로부터 쟁점상가분양권을 매도하여 달라는 부탁을 받고 청구외 이○○에게 31,380,000원에 매매를 중개하고 매도인으로부터 중개수수료로 1,000,00원을 받은 사실밖에 없으나, 쟁점상가 매도계약당시 박○○의 대리인으로 참여한 홍○○에게 사실여부를 확인하지도 아니하고 쟁점상가 양도당시 불입한 계약금 2,000,000원을 제외하고 별도로 7,000,000원만 수령하여 청구인에게 1,000,000원을 중개수수료로 지급하였다는 매도인의 일방적인 진술만을 토대로 프리미엄 15,000,000원 중 매도자가 수령하였다고 시인한 7,000,000원을 제외한 나머지 8,000,000원의 프리미엄이 청구인에게 귀속된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점상가분양권의 매매를 중개하고 중개수수료 1,000,000원만을 받았다고 주장하나 매도인이었던 박○○의 매매계약서상 주소 및 지장과 주민등록증상의 지문 및 주민증록초본상의 주소가 전혀 다른 점으로 볼 때 청구인이 제시하고 있는 매매계약서는 매매계약 당시 매도인이 참여하지 아니한 상태에서 작성한 것으로 판단되고 이건 과세전 ○○세무서에서 청구인에게 8,000,000원에 대하여 문서로 해명을 요구하였으나 기일내에 해명하지 아니하였고 결정전 조사결과 통지서를 받고도 이의가 없었던 점으로 보아 쟁점상가 분양권에 대한 프리미엄 8,000,000원이 청구인에게 귀속되었다고 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가 분양권 프리미엄의 일부가 청구인에게 귀속되었다고 과세한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 제2호에 의하면 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득”이라고 열거하고, 같은법 시행령 제157조【토지 등의 범위】 제3항 제2호에서는 “법 제94조 제2호에서 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면, 쟁점상가의 『상가공급계약서』 에는 건물과 토지의 분양면적이 각각 82.04㎡와 27.5㎡로, 분양금액은 81,900,000원(계약금 16,380,000원, 중도금 24,570,000원, 잔금 40,950,000원)으로, 당초 분양권자는 청구외 박○○으로 기재되어 있고 권리의무승계내역란에 이○○에게 이전된 것으로 기재되어 있으며, 청구인이 제시하고 있는 쟁점상가분양권 『매매계약서』 에는 매매금액 31,380,000원 중 10,000,000원은 계약시에, 잔금 21,380,000원은 ’95.8.30 지불하기로 약정되어 있고, 특약사항에 “중도금 납입과 함께 명의승계를 한다. 회사중도금 잔금은 매수인이 승계후 납입한다.”고 기재되어 있고, 매도인 박○○의 주소는 ○○구 ○○동 9-92호로, 성명서에 지장이 찍혀 있으며, 매수인란에 ○○구 ○○동 ○○번지 홍○○과 이○○가 기재되어 있으며, 중개업자란에는 중개인의 상호(○○부동산)와 성명(이○○), 전화번호(000-0000)가 각각 기재되어 있고 ’95.8.1 청구외 박○○ 명의로 ○○은행 ○○동 지점에 ○○문 ○○프라자 ○○관 5219호 계약금으로 납부된 16,380,000원의 영수증사본을 제시하고 있다. 또한 매도인 박○○의 주민등록초본을 보면 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ’94.9.4부터 거주하다가 ’95.9.11 ○○시 ○○동 ○○번지로 전출하여 ’95.11.16까지 거주한 것으로 등재되어 있고, 청구외 박○○은 “95.8월 ○○건설에서 아파트내 스포트상가 공개분양 추첨을 통해 당첨되어 중도금 및 잔액이 부담이 되어 망설이던 중 청구부동산 이○○라는 사람이 원매자가 있다고 해서 중도금, 잔금은 생략하고 200만원을 계약금으로 돌려받고 700만원의 차액을 받으면서 100만원은 복비로 지불하였고 15백만원이란 차액이 생긴 계약서는 본인과는 전혀 무관하며 그 당시 부동산 업자끼리 위조로 작성하여 나머지 차액을 챙긴 걸로 생각된다”고 해명하고 있다. 전시의 법령과 사실을 모두어 보면 당초 ○○세무서에서 청구외 박○○에게 프리미엄 15,000,000원에 대하여 양도소득세를 과세하자 계약금 이외에 프리미엄 7,000,000원을 받고 양도하였다는 매도인의 이의제기로 프리미엄을 7,000,000원으로 감액경정결정하고 경정감 결정된 8,000000원은 청구인에게 귀속되었다고 과세자료로 통보한 사실이 확인되고, 청구인이 쟁점상가분양권을 중개한 것으로 기재되어 있는 매매계약서에는 청구외 박○○이 이○○에게 직접 31,380,000원에 양도한 것으로 기재되어 있으나, 당초 양도자인 박○○은 양도계약당시 참여하지 않았으며 인감증명과 분양계약서를 청구인에게 인계하고 9,000,000원을 양도대금으로 지급받아 청구인에게 중개수수료 1,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있고, 매매계약서상의 주소와 지장이 청구인의 주민등록초본상의 주소 및 주민등록증상의 지장과 전혀 다르고, 청구인이 주장하는 대리인으로 참석하였다는 청구외 홍○○을 박○○이 전혀 모른다고 진술하고 있는 바, 이와 같은 박○○의 진술은 주민등록증과 주민등록초본에 의하여 신빙성이 입증되고 있는 반면, 청구인이 제시하고 있는 쟁점상가분양권 양도계약서에는 계약일자, 분양대금 납부현황, 양도인과 매수인의 주민등록번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니한 것으로 일반적인 부동산거래관행에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어려우므로 쟁점상가분양권 프리미엄 15,000,000원중 매도인에게 귀속된 7,000,000원을 제외한 8,000,000원은 그 귀속자가 따로 있다고 인정할만한 객관적인 증빙자료를 달리 제시하지 못하고 있는 이건의 경우 쟁점상가분양권 프리미엄이 청구인에게 귀속되었다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.