부동산 양도시 양도가액에서 전세보증금의 공제여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다세대주택○동 ○층 ○호 대지 34.17㎡, 건물 50.7㎡(이하“쟁점주택”이라 한다)를 1991.04.10. 취득하여 1995.07.04. 청구인의 처 청구외 이○○에게 소유권 이전등기하고 양도소득세를 신고납부하지 않았고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 위자료로 대물변제한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 1999.02.08. 1995년 과세연도 양도소득세 8,004,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.01. 심사청구하였다.

쟁점주택의 소유권 이전당시 쟁점주택에는 청구외 정○○이 전세로 거주하였고 전세보증금 65,000,000원(이하 "쟁점전세보중금"이라 한다)에 대하여 전세권이 설정되어 있어 쟁점주택 소유권 이전시 전세권도 함께 이전되어, 실제 증여된 금액은 쟁점주택의 가액에서 전세금을 차감한 금액이므로 실질과세원칙에 따라 양도소득금액 계산도 실제 증여된 금액을 기준으로 하여야 한다.

양도소득금액 계산시 전세보증금은 양도가액에서 공제하는 것이 아니므로 쟁점전세보증금을 양도가액에서 공제하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점전세보증금을 양도가액에서 공제하지 아니하고 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조 【소득의 구분】제1항에서 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다고 하면서 제3호에 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 구분하도록 규정하고 있고, 제3항에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등혹에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 같은 법 제23조 양도소득】제1항에서 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.라고 규정하고, 제1호에서 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 열거하고 있으며, 제2항에서는 「양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호에 규정하는 자산에 있어서 그 취득가액에 대통령령이 정하는 을과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 "양도소득특별공제액'이라 한다).

2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 "장기보유특별공제액"이라 한다. 이하 각목 생략).

3. 150만원(이하 "양도소득공제액"이라 한다)」 라고 규정하고 있다. 같은 법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 계기하는 것으로 한다.

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있다. 같은법 기본통칙1-1-15...4【부동산으로 위자료를 대물변제하는 경우 양도여부】제1항에서 손해배상에 있어서 당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 본다라고 규정하고, 제2항에서는 전항의 경우 당해 부동산에 일정액의 채무가 있어 동 채무를 그 재산을 취득하는 자가 인수ㆍ변제하기로 하는 계약족건인 경우에 있어서 동 채무는 양도가액에서 공제하지 아니한다.라고 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 【실질과세】제2항에서세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점주택을 1991.04.10. 취득하여 1995.07.04. 증여를 원인으로 1995.08.08. 청구인의 처 청구외 이○○에게 소유권 이전등기하였고, 1995.05.03. 전세권자를 청구외 정○○으로, 전세금 65,000,000원외 설정계약을 원인으로 하여 1955.0310. 전세권 설정등기를 하였음이 둥기부동본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지를 청구외 이○○에게 소유권을 이전하여 주고 양도소득세를 신고납부하지 않았고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 위자료로 대물변제한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 1999.02.08. 1995년 과세연도 양도소득세 8,004,380원을 결정고지하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다. (다) 청구인이 이혼 위자료 지급을 목적으로 청구의 이○○에게 쟁점주택을 소유권 이전하였음에는 처분청과 청구인간에 다툼의 없다.

(2) 판단 (가) 전시 법령에서, 당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 보는 것이고, 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 후 다시 양도소득특별공제액ㆍ장기보유특별공제액ㆍ양도소득공제액을 순차로 공제한 금액이며, (나) 대물변제한 부동산에 일정액의 채무가 있어 동 채무를 그 자산을 취득하는 자가 인수 변제하기로 하는 계약조건인 경우에 있어서 등 채무는 양도가액에서 공제하지 아니하는 것인바, (다) 비록, 청구인이 쟁점주택을 청구외 이○○에게 소유권을 이전할 당시에 쟁점주택에 65,000,000원의 전세권이 설정되어 있어, 추후 청구외 이○○이 동 채무를 변제할 의무를 부담하고 있음이 확인된다 할지라도, (라) 동 채무는 양도가액에서 이를 공제하지 아니하고 양도소득금액을 계산하는 것이므로, 처분청이 쟁점전세보증금을 양도가액에서 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못을 판단할 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.