토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 1985.03 12 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 114㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를1996. 02. 26 및 1996.03.04 2분의 1씩 양도하고 양도소득세 신고를 아니하여 1999.02.01 양도소득세12,702,060원을 기준시가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.23 심사청구하였다. “

쟁점토지는 아파트 단지 내에 위치한 맹지로서 재산권의 행사가 불가능하여 실지거래가액이 개별공시지가보다 낮은 경우에 해당되므로 증빙서류에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 아니하였으므로 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각 호에게 기하는 것으로 한다.
• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며 같은 법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는 『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지는 총면적 228㎡중 2분의 1지분으로서 청구외 김○○로부터 청구인에게 1985.02.25 매매원인으로 1985.03.12 소유권 이전된 후 1996. 02. 01 매매원인으로 1996.02.26 청구외 김○○에게, 1996.02.03 매매원인으로1996.03.04 청구외 김○○에게 2분의 1인 57㎡씩 소유권이전 등기되었음이 등기부등본 및 임야대장에 의하여 확인되고, 처분청의 양도소득세 과세자료전 및 결의서에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 아니하여 이 건 양도소득세를 기준시가로 결정고지하였음을 알 수 있다. 청구인은 쟁점토지의 현장사진 사본 4매, 지적도, 매수자들인 김○○와 김○○의 인감증명 첨부 부동산매매확인서(1996. 03.06, 1996. 03. 12), 검인용 부동산 매매계약서(1996.02.01, 1996.02.30), 검인용과 다른 부동산매매계약서(1996. 02.05,1996.02.05) 및 당초 소유자인 김○○의 인감증명 첨부부동산거래사실확인서(1999. 03), 토지매매계약서(1985.02.25)를 제시하면서 쟁점토지는 지상에 축대가 연접해 있고 ○○아파트 단지와 개인주택 사이에 도로가 접해 있지 않은 좁고 긴 맹지로서 전혀 사용이 불가능하여 가격형성이 될 수 없는 재산적가치나 효용성이 없는 토지인 바, 은행담보 제공을 위해 매수하겠다는 매수자인 김○○에게 15,000,000원, 김○○에게 30,000,000원에 급히 현격히 낮은 가격으로 양도하였고 김○○로부터는 37,000,000원에 취득하였으며 1997. 02. 결정전통지서를 수령한 후인 1997.02.17 시정요구서를 제출하면서 실지거래가액을 신고하였으므로 일반토지와 같이 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 살피건대, 토지 또는 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하려면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정·확정신고를 아니하였을 뿐만 아니라 청구인이 처분청에서 발송한 결정전통지서를 수령한 후 이 건 결정일 이전까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하였는지도 불분명하며, 청구인이 제시한 양도계약서는 모두 중개인의기재가 없는 계약서로서 통상적으로 실제계약서가 먼저 작성된 후 검인용 계약서가 작성되는 것이나 다음과 같이 검인용 계약서가실제계약서보다 먼저 작성된 것으로 기재되어 있어 사실계약서가 아닌 것으로 보여지고, 양도거래사실확인원 중 김○○의 거래사실확인원에는 첨부된 인감증명서상의 인감도장과 다른 도장이 날인되어 있으며 동일한 시기에 동일한 면적인 쟁점토지의 2분의1씩이 양도되었으나 양도가액은 15,000,000원과 30,000,000원으로 2배의 차이 발생하는 사실로 판단해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없어 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 구문 매수인:김○○ 매수인:김○○ 계 약 일 잔금지급약정일 계 약 일 잔금지급약정일 실제계약서 1996.02.05 1996.02.05 1996.02.05 1996.03.12 검인용계약서 1996.02.01 1996.02.24 1996.02.03 1996.02.28 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1조 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.