실지거래가액 양도차익 산정시 납부지연배상금・종합토지세의 취득가액에 포함여부

○○세무서장이 1998.10.12. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 12,410,060원은

1. 부동산매매대금 납부지연의 따른 지연배상금 20,486,947원을 취득가액에 포함하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 대지 21,137㎡중 청구인 지분 1,653㎡(이하“쟁점부동산”라고 한다.)를 1995.11.15. 양도하고 양도가액은 254,00 0,000원으로, 취득가액은 242,891,505원으로하여 자산양도차익 예정신고 납부한데 대하여 납부 지연배상금 20,486,947원(이하“쟁점배상금”이라 한다.), 종합토지세 2,696,340원 계 23,483,287원을 필요경비에서 제외하고 양도차익을 산정하여 1995과세년도 양도소득세 12,410,060원을 1998.10.12.결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.12.09. 이의신청을 거쳐 1999.03.20. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점배상금은 쟁점부동산을 공장용지로 사업자간에 공동으로 구입하는 과정에서 공동매입자의 부도 등으로 인하여 재계약을 해야하는 입장에서 청구인의 의지와는 무관하게 납부지연배상금을 지급한 것이므로 취득가액에 포함되어야 하고, 종합토지세는 청구인이 소유하던 기간이 아닌 1995.06.01.기준으로 고지된 공과금이므로 필요경비를 부인한 처분은 부당하다는 주장이다.

종합토지세 34,478,250원은 쟁점부동산을 취득하여 보유기간 중인 1996.10.31.납부분이며, 지연배상금으로 지불한 261,973,703원은 구 소득세법 제45조 및 같은법 시행령 제94조의 규정에 열거한 항목이 아닌 바 쟁점금액에 대해 필요경비공제 인인한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의해 양도차익 산정시 납부지연배상금 및 종합토지세가 취득가액에 산입하는 필요경비에 해당하는 지의 여부
• 나. 관련법령 양도당시 시행되던 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호에서는 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 토지의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.고 규정하고, 같은법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제1함 제1호 및 제3호에서는 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로서 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해이자상당액은 취득원가에 포함한다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 원래 청구외 ○○은행 소유 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지소재 토지 21,137㎡ 및 공장으로, 21,137분의 1,653을 청구인, 21,137분의 4,959은 청구외 김○○, 21,137분의 3,946은 청구외 주식회사 ○○금속, 21,137분의 10,579은 청구외 ○○금속 주식회사가 1995.07.13. 공동취득하여 소유권이전등기 경료하였다가 위 청구외 김○○등3인은 지분전부를 1995.09.29., 청구인은 지분전부를 1995.11.I5.에 각각 청구외 ○○자동차써비스 주식회사에게 매매를 원인으로하여 소유권이전등기 경료하였다. 또한, 쟁점부동산의 취득에 대해 부동산매매계약서 및 부동산매매변경계약서에 의하면, 원소유자 청구외 ○○은행을 대리한 ○○공사는 1993.07.29. 매매대금을 2,770,200,000원으로하여 청구인ㆍ청구외 주식회사 ○○금속ㆍ청구외 권○○ㆍ청구외 ○○산업 주식회사ㆍ청구외 주식회사 ○○인테리어ㆍ청구외 권○○ㆍ청구외 이○○ㆍ청구외 원○○ 등과 부동산매매계약을 체결한후 1994.05.24. 청구외 이○○가 탈퇴하였으며,1994.12.17 청구의 권○○ㆍ청구외 ○○산업 주식회사ㆍ청구외 주식회사 ○○인테리어ㆍ청구외 권○○등이 탈퇴하여 부동산매매변경계약을 한 후 청구인들이 취득하게 된사실을 알 수 있고, 위 부동산매매계약서 제3조에 "대금지연지급시 매수인이 지연손해금을 지불한다"고 약정하고, 동 계약서 제11조에 쟁점부동신과 관련하여 "계약체결일 이후 발생분 및 계약체결일 이전 발생분으르서 계약체결일이후 납기도래분도 매수인이 부담"하도록 약정한 사실이 확인된다. 먼저 청구인 등이 쟁점부동산을 공장용지로 공동으로 구입하는 과정에서 공동매입자의 부도등으로 인하여 재계약을 해야하는 입장에서 청구인의 의지와는 무관하게 납부지연배상금을 지급한 것이므로 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하는 양도가액 254,000,000원, 취득가액 242,891,5 05원(계약보증금 및 할부금 216,640,990원, 지연배상금 20,456,947원, 종합토지세 5,288,713원, 용역료 474,588원)으로 1995.12.19. 자산양도차익예정신고와, 1996.05.31. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나 처분청은 쟁점배상금과 종합토지세를 필요경비에서 제외하여 취득가액가액을 219,442,580원으로 이건 양도소득세를 결정고지하였음을 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서와 양도소득세 결정결의서에 의하여 알 수 있는 바, 법령에 의하면 양도자산의 필요경비인 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산의 경우에는 매입가액에 취득세ㆍ등록세등의 기타부대비용을 가산한 금액으로 계산하는 것으로서 당초 약정에 의한 매매대금 지급지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니하는 것으로 1996.12.31. 규정이 신설되었으나 그 적용일인 1997.01.01. 이전에 양도된 이건의 경우 원래 ○○은행 소유인 쟁점부동산을 ○○공사가 대리하여 1993.07.29. 청구인 등과 매매계약을 체결한 후 공동매수인 등이 변경되어 부동산매매변경계약을 체결한 사실이 확인되고, 청구인들이 취득대금의 납부지연에 따른 금융기관 이자상액을 지연배상금으로 1994.09.2

8. 119,196,892원, 1994.11.30. 30,903.395원, 1995.07.11. 11,857,913원 합계 261,967,703원을 각각 납부한 사실이 매도자 ○○은행의 사실확인서 및 부동산관리대장에 의해 확인되는 바, 지연배당금으로 확인되는 261,967,703원중 쟁점지연배상금은 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지출된 부대비용으로서 자산의 취득에 실제로 소요된 비용이라 할 것이므로 취득가액에 포함(심사 양도98-829 1999.01.08.외, 국심 98구226 1999.01.28외, 감심 97-188 19997.09.30.외, 대법92누15802 1993.03.26.)하여 경정함이 타당하다다 할 것이다. 다음으로 종합토지세는 청구인이 소유하던 기간이 아닌 1995.06.01.기준으로 고지된 공과금이므로 소득세법상 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장에 대해 살펴보면, 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 등의 기타부대비용을 가산한 금액이나, 쟁점 종합토지세 납부영수증에 청구인 등의 취득당시 주소지인가 아닌 ○○은행 ○○지검 및 ○○지점으로 되어 있어 쟁점 종합토지세 납부영수증만으로 실지납부자가 청구인들인지 여부가 불분명하므로 쟁점부동산의 취득비용으로 인정할 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.