매수대금 불입중에 양도할 경우 연불조건 또는 장기할부조건 해당여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다.

청구인은 경기도 성남시 ○○동 ○○○○번지 대지 231㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○토지개발공사와 1992.5.25 총대금 34,88l,000원에 13회 장기할부조건으로 매매계약체결하고 분할납부하여 오던 중 93.6.29 청구외 정○○에게 110,000,000원에 양도하였으나 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산을취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액을 110,000,000원으로, 취득가액을 14,081,000원하여 실거래가액으로 양도차익을 계산, 93년귀속 양도소득세 68,960,290원을 1999.1.14 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.16 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 ○○토지개발공사에서 원주민에 대한 이주단지로 분양한 쟁점토지를 분양받은 것으로서 쟁점토지의 양도는 93.6.29 110,000,000원에 양도한 것이 아니고 94.12.8 308,000,000원에 양도한 것이라며 94.12.8작성한 부동산매매계약서를 제시하면서, 양도계약일은 94.12.8 이고 대금지급은 계약금 20백만원(94.12.8),중도금 130백만원(95.1.6), 잔금150백만원(95.1.26)이며, 쟁점토지는 장기할부조건의 취득이므로 취득시기는 첫회 부불금 지급일인 92.8.25 또는 부지공사 준공일인 93.2.1로 보아야 하고, 양도시기는 잔금수령일인 95.1.26 이므로 이 건 부동산거래는 토지의 양도에 해당하므로 기준시가로 과세하여야 한다.

청구인은 쟁점토지의 양도는 95.1.26 대금을 청산하였다고 주장하나, 쟁점토지의 매수자인 청구외 정○○에게 조회한 바,110,000,000원에 취득하였다고 회신하고 있고 청구외 정○○이가 제시하는 계약서에 의하면 매매대금110,000,000원으로 93.5.2 계약하였고 잔금 지급일은 93.6.29로 되어 있음을 볼 때 청구인은 쟁점토지에 대하여 대금을 완납하기전에 양도하여 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도”에 해당하므로 실지거래가액으로 결정한처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도”로 보아 실거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 전문개정되기 전의 것) 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항 제3호에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 법 제51조 제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일로 한다”고 규정하고 있고, 구 소득세법 제51조 제6항 및 같은법 시행령 제108조 제2항(93.12.31 개정되기 전의 것)에서 연불조건을 ① 3회이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것 ② 당해 목적물의 인도기일의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의기간이 2년 이상인 것으로 규정하고 있으며, 구 소득세법 제51조 제6항 및 같은법 시행령 제108조 제2항(94.12.22 법률 제4803호로 전문개정되기 전의것)에서는 연불조건을 ① 3회 이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것 ② 당해 목적물의 인도기일(부동산의 경우에는 첫회 부불금 지급일)의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로 개정하고, 동 개정 규정은 시행령 부칙(1993.12.31 대통령령 제14083호) 제5조에서 이 령 시행(1994.1.1)후 최초로 판매·양도하는 분부터 적용하도록 규정하고 있다. 구 소득세법 제23조 【양도소득】 제1항에서 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득.

2. 대통령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득』라고규정하고 있고, 동 규정은 소득세법 제94조로 개정되었다. 같은법 시행령 제44조【토지 등의 범위】 제4항에서 『법 제23조 제1항 제2호에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.

1. 지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)』고 규정하고 있고 동 규정은 소득세 법 시행령 제157조 제3항 으로 개정되었다. 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 법제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 제94조 제1호ㆍ제2호의 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 하고, 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는경우”는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 법 제96조 제1호단서 및 법제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104 제3항에 규정된 자산을양도하는 경우.3호이하 생략』으로 규정하고 있고, 동 규정은 95.12.30 (대통령령 제14860호)개정된 것으로 관련부칙 제8조 【양도소득에 관한 적용례】 제2항에서 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 <먼저 사실관계를 살펴본다.>

(1) 청구인은 쟁점토지를 ○○토지개발공사로부터 92.5.25 매입계약을 하고 계약금3,488,100원을 지급한 후92.8.25부터 11차에 걸쳐 중도금 28,792,900원을 지급하고 잔금은 95.5.25 2,600,000원을 지급하기로 약정하고 총 매매대금은 34,881,000원으로 계약하였음을 매매계약서에 의하여 알 수 있다.

(2) ○○토지개발공사에서 확인한 쟁점토지의 매각원부에 의하면 부지조성공사준공일은 93. 2. 1이고, 위 (1)항의 계약에 의한 잔금을 지급한 날은 95.1.26이며, 쟁점토지의 사용승낙일은 95.7.19로 확인되고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 ○○토지공사에서 96.5.10 청구외 정○○에게 소유권이전등기 되었음을 알 수 있다.

(3) 처분청에서 이 건 양도소득세 결정과 관련하여 매수자인 청구외 정○○에게 취득가액을 조회(98.9.19)한 회신문에 의하면 매매대금은 110,000,000원으로 되어 있고 이에 대한 근거로 매매계약서를 제시하였는 바 정○○에 제시한 매매계약서에의하면 매매대금은 110,000,000원으로 93.5.2 계약하였고, 계약금은 10,000,000원, 중도금 50,000,000원은 93.5.30 지급, 잔금 50,000,000원은 93.6.29지급하는 것으로 되어 있다.

(4) 처분청은 위 매수자인 정○○이 회신한 내용에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 매매가액인 110,000,000원으로 하고, 취득가액은 잔금지급일인 93. 6. 29까지 청구인이 납부한 14,081,000원으로 하여 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 이 건 부과처분을 하였으나 청구인은 쟁점토지는 장기할부조건의 취득이므로 취득시기는 첫회 부불금 지급일인 92.8.25, 또는 부지공사 준공일인 93.2.1로 보아야 하고, 양도시기는 잔금수령일인 95.1.26이므로 이건 부동산거래는 토지의 양도에 해당하므로 기준시가로 과세하여야 한다는 주장으로 쟁점토지의 취득시기와 쟁점토지의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지에 다툼이 있다 할 것이므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점토지의 양도계약에 대하여, 매수자 정○석은 취득가액이 110,000,000백만원(잔금지급일 93.6.29)으로 처분청에 회신한 바 있고, 청구인은 양도가액이 308,000,000원(지급기일 95.1.26)이라고 주장하며 은행예금통장과 일부 입금관련 수표사본을 제시하고 있으나 동 수표 및 예금통장의 입금액이 매수인이 쟁점부동산의 매매대금으로 지급한 금액인지가 불분명하고 달리 청구인 주장사실을 인정할 만한 객관적인 증거서류가 없으므로 95.1.26 308,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 나) 설령, 청구인 주장대로 쟁점토지를 95.1.26 308,000,000원에 양도하였다고 보더라도, 전시 관련법령, 93.12.31 개정되기 전의 구 소득세법 제51조 제6항 및 같은법 시행령 제108조 제2항에서는 연불조건으로 ① 3회이상으로 분할하여 판매대금 또는 수입금액을 수입하는 것 ② 당해 목적물의 인도기일의 다음 날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의기간이 2년 이상인 경우로 규정하고 있으며, 국세청 예규(재일 46014-1490, 1997.6.19)에서도 대지의 조성공사 중에 토지의 매매계약을 체결하고 계약금외의 매매대금을 3회 이상 분할하여 지급하는 것중 그 매매대금의 첫회부불금 지급일이 1993.12.31이전인 경우로서 당해토지를 사용수익한 날의 다음날부터 최종부불금 지급기일까지의 기간이 2년 미만이면, 구 소득세법시행령(1993.12.31 개정되기 전의 것) 제108조에서 규정하는 연불조건에 해당되지 아니하여 대금을 청산한 날을 그 취득시기로 하는 것이나, 대금청산일에 그목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하는 것이라고 해석하고 있음을 볼 때,

○○토지개발공사와 청구인 간에 계약체결한 쟁점토지의 계약서에 제8조에 의하면 미지급 잔대금에 대하여 확실한 담보를 제공하고 목적용지의 사용을 요구하는 경우에는 매각대금완납전이라도 사용을 허용할 수 있다고 규정하고 있으나 청구인은 사용요구나 허용을 받은 사실이 없으므로 이 건의 경우 “당해 목적물의 인도기일의 다음날부터 최종의 부불금의 지급일까지의 기간이 2년 이상인 것”에 해당하지 아니하므로 연불조건의 양도에 해당하지 아니한다 할 것이므로 대금청산일이 취득시기로 봄이 타당하다 할 것이고, 청구인과 매수인 및 ○○토지개발공사간에 계약체결한 계약서 제6항에 의하면, 대금 완납후 매수인명의변경의 경우, 소유권이전은 먼저“갑”(○○토지개발공사)이 “을”(청구인)에게 이전등기를 한 후 다시 “을”과 “병”(매수인)간에 이전등기를 행하기로 하며“병”은 소유권이전등기를 “갑”에게 직접 청구하지 아니하기로 약정되어 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 토지공사(갑)에서매수인(병)에게 직접 소유권 이전등기된 사실로 미루어 볼 때 청구인은 대금납부전에 쟁점토지를 양도한 것이라 할 것이므로 이건 양도는 권리양도에 해당한다 할 것이므로 실거래가액으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.