기준시가 결정고지된 양도소득세의 실지거래가액 양도차익 재계산 가능여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은구 ○○동 ○○번지 ○○번지 ○층○호 아파트 84.94㎡ 및 대지권 5,520.6분지 35.19(이하“쟁점아파트”라고 한다.)를 1995.03.13. 양도하고 양도가액은 84,000,000원, 취득가액은 75,607,481원에 자산양도차익 예정신고 및 자진납부한데 대하여 이를 인정하지 아니하고 지준시가로 양도차익을 재계산하여 1996과세년도 양도소득세 10,821,770원을 1998.12.16. 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.03.17. 심사청구하였다.

쟁점아파트를 양도한 후 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 자진납부한 경우로, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였더라도 확정신고시에 실지거래가액으로 신고한 정우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 결정할 수 있는 것인 바, 쟁점아파트의 거래는 취득가액이 85,822,767원, 양도가액이 85,000,000원으로 확인되어 양도차익이 발생되지 아니함에도, 처분청은 실지거래 양도 및 취득가액을 인정하지 아니하고 실지거래가액 확인을 위한 준비기간중에 기준시가에 의해 양도차익을 재산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인은 ○○동 ○○아파트 조합원으로, 쟁점아파트를 취득한 뒤 1995.03.12. 양도하여 기준시가에 의해 양도소득세 예정신고 납부하였으나, 과소신고되어 기준시가에 의해 결정고지한 것으로, 소득세법 제96조 제1호 와 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 같은법 시행규칙 제82조 제2항에 의하면 납세자가 세액결정전까지 실지거래가액에 의한 신고를 한 경우에 한해서 실지거래가액에 의해 결정할 수 있으며, 또한 “기준시가 양도차익이 실지양도가액보다 큰 경우, 실지양도가액을 기준시가 양도차익으로 하는 것(대법원 96누 4022, 1996.12.10.)”이나 경우 청구인의 주장하는 실지양도가액이 불분명하므로 기준시가에 의해 양도차익을 재계산하여 결정고지한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 양도당시 시행되던 소득세법 제96조 【양도가액】「양도가액은 다음 각호의 금액으로한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 겸우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생 략」 라고 규정되어 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에서 취득가액은 “제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)”라고 규정되어 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항에 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.-2 (생략)

3. 양도차가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」라고 규정하고, 같은법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항 제1호 다목에서 "건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라고 규정하고, 같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가의 산정】제8항에서는제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시의 과세시가표준액 당해자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가의 고시당시 과세시가표준액(최초로 고시한 기준시가 고시당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다) 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것을 실지거래가약에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트를 1995.03.13.청구외 김○○에게 양도하고 1995.04.19. 기준시가에 의하여 양도가액은 84,000,000원으로 취득가액은 75,607,481원으로 하여 자산양도차익 예정신고납부한 사실이 확인되고, 처분청은 청구인이 가준시가에 의해 신고한 양도가액(국세청 고시가액)은 인정하고, 취득가액은 양도가액에 의한 환산가액으로하여 양도차익을 결정한 후에 1998.06.09. 결정전조사결과통지를 하였으나 청구인이 과세적부심사청구를 하지 아니 하였다. 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액결정전까지 양도자가 납세지관할세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함하는 것으로 청구인은 이건 양도소득세 결정고지일인 1998.12.16.전 까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 실지거래계약서, 금용거래증빙등 구체적인 거증을 갖추어 처분청에 제출한 사실이 없는 점으로 비추어 볼 때 실지거래 양도가액이 불분명한 경우로서 이건 양도가액은 기준시가로, 취득가액은 소득세법 시행령 제164조 제8항 (1995.12,30.개정전의 것)의 규정에 따라 양도가액에 의한 환산가액으로하여 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 그리고, 기준시가에 의한 세액이 실지양도차익의 범위를 초과할 수 없으나(같은 뜻: 대법 98두6111, 1998.06.12), 이건 위 내용과 같이 실지양도가액이 불분명하므로 양도차익이 발생되지 아니하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제1호 및2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.