실지거래가액이 시세보다 낮을때 기준시가로 양도소득세 결정고지 정당성 여부

○○세무서장이 1998.11.04 청구인에게 결정고지한 양도소득세 37,762,570원의 부과처분은 양도당시와 취득당시의 실지거래가액을 각각 280,000,000원과 245,000,000원으로하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 19'91.10.15 취득하여 1997.09.25 양도하고 양도소득세 결정전에 취득가액 245,000,000뭔과 양도가액 280,000,000원에 대한 증빙서류를 갖추어 양도소득세를 신고한 사실에 대하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하고 1998.11.04 청구인에게 해당세액 37,762,570원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.30 이의신청을 거쳐 1999.03.08 심사청구하였다.

쟁점아파트를 245,000,000원에 취득하여 280,000,000원에 양도한 사실이 취득 및 양도당시의 실 아파트매매계약서에 의하여 확인되고 거래상대방이 취득 및 양도가액에 매매하였다고 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으며 매매대금을 수수할 때 주고받은 영수증에 의하여 실지거래가액이라는 사실이 확인되고, 쟁점아파트를 양도하기로 부동산 중개소에 매도를 의뢰한 상태에서 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(55평형)을 매수하기로 매매계약을 체결하였는 바. 새로 취득한 아파트의 매매대금을 지불하기 위해 시세보다 약간 낮은 가액으로 쟁점아파트를 매도할 수밖에 없었음에도 취득가액이 기준시가보다 높고 양도가액이 부동산뱅크지에 기록된 가액보다 10,000,000원이 낮다는 이유로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 양도소득세 법정신고기한 내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하지 아니하고 양도소득세 결정전통지서를 받고 실지거래가액에 대한 중빙서류를 제시하였는 바, 청구인이 제시한 양도가액은 기준시가의 124.4%이나 취득가액은 기준시가의 187.5%나 되고 부동산뱅크지에 기록된 양도당시의 쟁점아파트시세는 하한가가 290,000,000원이고, 상한가는 320,000,000원임에도 청구인이 제시한 양도가액은 280,000,000원으로 신빙성이 없고, 취득가액과 양도가액을 확인할 수 있는객관적인 증빙자료가 없으므로 이건의 경우는 제시한 증빙서류만으로 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도소득세를 결정고지 한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 “법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류 ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.고 규정하고, 제5항 제2호에서는 " 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면, 쟁점아파트가 1991.09.01 매매를 원인으로 1991.10.15 청구인 명의로 소유권이전등기된 사실과 1997.08.25 매매를 원인으로 1997.0 9.25 청구외 임○○에게 소유권이전등기된 사실, ○○은행이 청구외 손○○을 채무자로하여 1986.10.31 채권최고액 12,350,000원의 근저당권을 설정하였다가 1991.08.26 말소등기한 사실 및 주식회사 ○○가구가 청구인을 채무자로하여 쟁점아파트에 채권최고액 200,000,000원의 근저당권을 1993.12.18 설정하였다가 1997.08.20 근저당권 말소등기한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점아파트를 245,000,000원에 매수하기로 청구외 김○○과 1991.07.25 매매계약을 체결하고 계약금 20,000,000원은 계약당일, 중도금 120,000,000원은 1991.08.20, 잔금 105.000,000원은 ○○부동산 입회하에 1991.09.27에 각각 지급하기로 약정되어 있는 취득당시 아파트 매매계약서와 쟁점아파트를 280,000,000원에 매도하기로 청구외 임○○과 1997.07.12 매매계약을 체결하고 계약금 24,000,000원은 계약당일, 중도금 116,00,000원은 1997.05.22, 잔금 140,000,000윈은 1997.09.25 ○○공인중개사무소 윤○○ 입회하에 지불하기로 약정되어 있는 양도당시의 아파트 매매계약서를 각각 제시하고 있고,