공부상 주택인 건물의 주택외 사용용도가 확인되지 아니한 경우 1세대 2주택 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○APT ○동 ○호 대지 128.35㎡아파트 140.13㎡(이하“양도주택” 이라 한다) 을 청구외 “○○주택공사”로부터 사서 1981. 01.22 취득등기하고, 청구외 “한○○에게 1997.12.27 양도한 후, 양도소득세 확정신고, 납부를 하지 아니하였으며, 청구인의 아내 “최○○”이 같은 시 ○○구○○동 ○○가 ○○번지 ○호와 ○○동 ○○번지 ○호 두 지상의 건물 중 주택 91.5㎡과 그 부수토지를 1989.07.18부터 3분의 1지분 (이하 “쟁점주택”이라 한다) 으로 갖고 있음에 따라, 처분청에서 1세대 2주택에 해당하는 양도주택에 대하여, 기준시가를 적용하여 계산한 양도차익으로 양도소득세 과세표준과 세액을 결정하여, 양도소득세 123,194,850원을 1999.01.11 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.03.10 심사청구하였다.

공부상 주택으로 등재되어 있는 쟁점주택은, 취득하기 전에는 전체를 공장으로 사용하면서 경비원 사택으로 사용하던 건물이었으나, 취득 후에는 주택으로 한번도 사용하지 않고 임대하여 공장으로 계속 사용하였으며, 재개발을 위해 명도 받은 후 공가상태에서 양도하였고, 현장답사 후에 과세를 요구하는 청구인의 의사를 묵살하고 과세할 처분청의 당초 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

쟁점주택을 주택외의 용도로 사용한 흔적이 없고, 주택외의 용도로 사용하였는지 여부가 불분명하므로, 양도 당시의 공부상용도(결정전 통지서 받은 후인 1998. 11.10 창고로 용도 변경함)에 따라서 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도주택의 양도시기인 1997.12.26 현재, 쟁점주택이 주택외의 건물인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1세대 1주택의 양도소득세 비과세에 대하여, 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호 개정분, 이하 같다) 제89조【비과세 양도소득】 제3호와 같은 법 시행령(1996. 12.31 대통령령 제15191호 개정분, 이하 같다) 제154조【1세대 1주택의 법위】 제1항의규정을 종합하면 『거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 주택을 양도하는 경우에는 당해 주택(고급주택은 제외)과 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 부과하지 아니 한다.』라고 규정하고 있고, 복합건물에 있는 주택의 주택판정기준에 대하여, 같은 령 같은 조 제3항의 규정에서 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있으며, 같은 법 기본통칙 89-3호(공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부)의 규정에서, 『소유하고 있던 공부상 주택인1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무실 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는1세대 1주택으로 보지 아니 한다.』라고 규정하고 있다. 또한, 실질과세의 원칙에 대하여, 국세기본법(1994.12.24 법률 제4810호 개정분, 이하 같다) 제14조 제2항에서『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있으며, 거래의 실질내용 판단기준에 대하여, 같은 법 기본통칙 2-1-5…14호에서 거래의 실질내용은형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래 관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 현황 및 사회통념 등을 고려하여 판단 한다라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점주택의 건축물관리대장에 따르면 1965.12.15 신축당시부터 주택용도로 지었고, 청구인이 양도하기 전에 수차례의용도변경과 일부멸실 등의 공부정리시에도 쟁점주택은 계속 주택으로 등재되어 있다가, 처분청으로부터 양도주택에 대한 양도소득세 결정전 통지서를 발송(1998.09.22) 받은 후인 1998.11.10 창고로 용도변경 시켰으나, 청구주장의 근거로 제시한 확인서 등에 따르면 1995.06.30 이후에는 공가로서, 재개발을 위한 철거계획에 따라 어떠한 용도로도 쓰이지 아니할 것이나, 쟁점주택의 용도를 창고로 의도적으로 변경하였음을 알 수 있다. 청구인의 제시하는 부가가치세 신고서와 그 부속명세서 및 임대차계약서·확인서 등에 따르면, 쟁점주택에서 1995. 06. 30까지 청구외 “김○○”가 임차하였음은 알 수 있으나, 그의 사용내역이 분명하지 아니할 뿐만 아니라, 설령, 청구외 “김○○”는 주택외의용도로 사용하였다 하더라도, 임대차계약이 해지된 이후, 주거용 주택으로 사용 가능한 공부상의 주택은 1주택으로 보아 양도소득세과세요건을 판단하는 것이다. 1세대 주택에 관한 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어, 하나의 건물에 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있더라도 1주택으로 보아 관련 규정을 적용하여야 한다. 또한, 양도주택에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하였고, 쟁점세액의 계산내역에 대하여는다툼이 없다. 그렇다면, 양도주택의 양도 당시에 쟁점주택이 주택외의 용도임을 알 수 있는 구체적인 증빙으로 그 사실이 확인되지 아니하는 이상, 양도주택 양도 당시의 쟁점주택 공부상 용도가 주택이므로, 쟁점주택도 1주택에 해당하는 것이고, 양도주택이 1세대 1주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점세액의 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.