기준시가로 양도소득세를 결정고지한 처분이 맞는지 여부

○○세무서장이 1998.12.10 청구인에게 결정고지한 양도소득세 32,204,180원의 부과처분은 양도당시 실지거래가액을178,50,000원, 취득당시 실지거래가액을 소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호 에 의하여 계산한10,064,156원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 29,950m²(이하 “쟁점임야”라 한다)를 1996.10.11 청구의 권○○외 1인에게 양도하고 1998.10.28 양도가액과 취득가액을 각각 120,000,000원과 6,756,819원으로 하여 자산 양도차익 예정신고한 사실에 대하여 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익과세액을 결정하고 1998.12.10 청구인에게 해당세액 31,204,1180원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.04 이건 심사청구하였다.

쟁점토지를 120,000,000원에 매도하기로 1996.06.21 청구의 안○○외 1인과 매매계약을 체결하고 계약당일 계약금12,000,000과 중도금 25,000,000원을 수령하였으나 쟁점토지를 기준시가보다 낮은 가액으로 매도한 사실을 뒤늦게 알고계약해지를 요구하자 매수인 안○○가 1996.07.01 쟁점토지에 매매, 양도, 저당권, 임차권 등의 일체의 처분행위를 금지하는 가처분등기를 하였고, 매수자와 협의과정에서 매매대금과는 별도로 양도소득세 상당액 58,500,000원을 추가로 지급받고 쟁점토지를 1996.10.11 소유권이전등기하였으며, 처분청에서 매수자로부터 쟁점토지의 양도가액을 확인하는 과정에서매수자가 매매대금 120,000,000원 이외에 추가로 양도소득세 상당액 58,500.000원을 지급하였다는 사실을 확인하였음에도 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익과 세액을 결정고지한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 양도가액은 공시지가에도 못 미치는 가액으로서 신빙성이 없고 매수자가 진술한 문답서에 매매계약서의 양도금액과는 별도로 기준시가로 계산한 양도소득세 상당액을 청구인에게 지급하였다고 확인하고 있어 청구인이 신고한 양도가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도소득세를 결정 고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액에 의하여야하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제1항에서 “법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 제3항 각 호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3항의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.”고 규정하고, 제2항에서는 “법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.”고 규정하고 있다. 1.(생략)

2. 제4항 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액X(취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)

3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일 전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.

• 가. 제2호 가목의 가액
• 나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3항에서는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준액 및 세액의결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴보면 쟁점임야가 법률 제3094호에 의거 1981.01.31 청구인 명의로 소유권보존등기된 사실, 1996.07.01 안○○이 쟁점임야에 매매, 양도, 저당권, 임차권, 전세권의 설정 및 기타 일체의 처분행위 금지의 가처분등기한 사실,1996.08.10 매매를 원인으로 1996.10.11 청구외 권○○과 안○○에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 임야대장에는 1971.01.07 법률 제3094호에 의거 청구인 명의로 명의 변경되고 1981.01.31 청구인 명의로 소유권 보존된 사실이 확인되며, 청구인의 호적등본에 6192.09.04 사명한 청구인의 부 이○○의 본적이 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지로 기재되어있다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 증빙자료로 제출한 부동산매매계약서에는 매매대금 12,000,000원 중 계약금12,000,000원과 중도금 25,000,000원을 1996.06.21 지급받고 잔금 83,000,000원은 96.8.20지급받기로 약정되어 있고, 매수자는 "쟁점임야의 전체 매매가액은 178,500,000원이며 잔금으로 계약서상의 잔금약정액83,000,000원과 58,500,000원 계 141,500,000원을 지불하였으며, 매매계약서상의 거래금액은 120,000,000원이나 양도소득세 지불조건으로 58,000,000원을 추가로 지불했기 때문에 실지지급한 금액과 부동산매매계약서상의 금액이 다르다"고 문답서에 진술하고 있으며 1996.06.24 ○○지방법원민사신청과에 접수된 안XX의부동산가처분신청서에 기재된 매매대금은 120,000,000원, 계약금 12,000,000원과 중도금 25,000,000원은96.6.21에 지급하고, 잔금 83,0000,000원은 1996.08.20에 지급하기로 약정하였다고 기재되어 있다. 전시의 법령과 사실을 모두어 보면 1994.01.01 이후 양도한 부동산에 대한 양도차익을 구 소득세법(법률 제4661호) 제95조 또는 같은 법 제100조의 규정에 의하여 신고함에 있어 취득 및 양도가액을 실지거래가액을 적용한 경우 신고한 실지거래가액이외의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것이고(재일 46014-1455, 1997.06.13),자산양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서 매수자가 자산양수대금이외에 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급하였을 경우양도자의 양도가액계산은 당초 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함하는 것(재일 46014-1616, 1997.07.02)인 바, 청구인은 쟁점임야를 부동산매매계약서상의 금액인 120,000,000원에 매매하기로 계약한 뒤 매수자로부터 부동산매매계약서상의 매매금액과 별도로 58,500,000원을 추가로 지급받은 사실이 매수자의 문답서에 의하여 확인되고, 쟁점임야를120,000,000원에 매도한 것으로 기재된 부동산매매계약서, 청구인이 계약당일 계약금 12,000,000원과 중도금 25,000,000원을 일시에 수령한 뒤 쟁점임야를 시세보다 낮은 가액으로 매매계약한 사실을 깨닫고 매매계약을 취소하려고 하자 매수인이 1996.07.01 쟁점토지에 가처분등기를 한 사실, 가처분신청서에 기재된 거래금액, 계약금 및 중도금 지급일자 등의 기재내용이 부동산매매계약서에 기재내용과 일치하고 있고 협의과정에서 청구인에게 양도소득세 상당액 58,500,000원을 지급하였다는 매수자의 문답서 등의 기재내용이 모두 일치하고 있으므로 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 신빙성이 있다고 판단되고, 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서 매수자가 부담한 양도소득세는 매매금액 120,000,000원과 별도로 지급받은 양도소득세 상당액58,000,000원을 합한 178,500,000원이라고 판단되므로 상속받은 쟁점임야의 양도당시 실지거래가액이 확인되고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 이 건의 경우 양도가액은 확인된 실지거래가액, 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익과 세액을 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.