토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 하천 4,797㎡, 같은리 ○○번지 하천 1,199㎡, 같은 리 ○○번지 하천 224㎡, 같은 리 ○○번지 하천 3,502㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.03.14. 양도하고 양도차익을 실지거래가액(양도가액 56,816,000원, 취득가액 42,740,564원, 필요경비 56,646,923원)으로 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 1998.12.18. 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 3,697,640원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 199.01.9. 이의신청을 거쳐 199.03.03. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 성실하게 선고하였으며 신고내용이 모두 진실된 것임에도 사실여부를 확인해 보지도 아니하고 신고 내용을 부인하여 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인이 제시한 양도 당시 매매계약서는 소유권이전 등기후에 작성된 교환계약서임이 확인되며 교환거래가액에 대한 금액이 시가로 보기에는 객관적으로 인정할 근거 등이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 판단되므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 재3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 54,928m', 같은리 ○○번지 전 188㎡. 합계 55,116㎡를 1979년 6월 ○○북도지사로부터 양여받았으며, 양여받은 토지에서 분할된 토지의 일부인 쟁점토지 중 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 하천 4,797㎡는 청구외 이○○에게, 같은리 ○○번지 하천 1,199㎡는 청구외 남○○에게, 같은리 ○○번지 하천 224㎡는 청구외 이○○에게 각각 1998.03.14. 매매를 원인으로 양도하였으며, 같은리 ○○번지 하천 3,502㎡는 청구외 황○○에게 1998.03.14. 교환을 원인으로 양도하였음이 등기신청서부본 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액(청구주장)인 56,846,000원으로 취득가액은 실지거래가액을 양도 및 취득당시의 기준시가로 환산한 42,740,564원으로 쟁점토지의 객토비용 56,646,923원을 필요경비로 계산하여 신고하였으며, 이건 심사청구 이후에 필요 경비를 53,133,529원이라고 청구이유를 정정하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것에 대하여 실지거래가액이 불분명하다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세하였음이 결정서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판 단 (가) 청구인은 쟁점토지 중 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 하천4,797㎡는 청구외 이○○에게 23,216,000원, 같은리 ○○번지 하천 1,199㎡는 청구외 남○○에게, 5,792,000원, 같은리 ○○번지 하천 224㎡는 청구외 이○○에게 1,072,000원에 양도하였으며, 같은리 ○○번지 하천 3,502㎡를 청구외 황○○ 소유의 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 번지 잡종지 793㎡ 및 같은리 ○○번지 잡종지 4,731㎡와 교환하였으며 교환가액이 26,736,000원이라고 신고한 사실이 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 소유권이전과 관련하여 1998.3.16. 부동산 양도신고시에 제출한 매매계약서 상의 매매대금은 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 하천 4,797㎡는 10,000,000원, 같은리 ○○번지 하천 1,199㎡는 2,600,000원, 같은리 ○○번지 하천 224㎡는 510,000원이라고 기재되어 있으며, 당초 부동산 양도신고시 제출한 계약서와 양도소득세 신고시 제출한 계약서 상의 매매대금이 상이한 점, 청구인이 제시한 양도 당시 매매계약서는 소유권이전 등기후에 작성된 교환계약서임이 확인되며 교환거래가액에 대한 금액이 시가로 보기에는 객관적으로 인정할 근거가 없는 점 등으로 보아 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. (나) 의제취득일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 기준시가)에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 하는 것으로 쟁점토지를 의제취득일(1985.1.1.) 이전에 취득하였으며 의제취득일 현재의 시가를 알 수 없어 양도당시의 실지거래가액(청구주장)을 양도 및 취득(의제취득일) 당시의 기준시가로 환산하여 계산한 가액을 취득가액으로 계산한 것이 정당하다 하더라도, 전시의 법령에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다라고 규정하고 있어 양도당시의 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액이 확인된다 하더라도 양도 및 취득가액은 기준시가로 결정함이 정당하다. 또한, 양도및 취득가액을 기준시가로 결정시에는 취득당시의 지방세법상의 취득세시가표준액의 10%를 필요경비로 공제하도록 규정하고 있어, 청구인이 필요경비라고 주장하는 객토비용 53,133,529원이 사실이라 하더라도 이를 필요경비로 공제 할 수 없는 것이므로, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.