신고시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지등 2필지 대지 1,167㎡(353평, 이하“쟁점토지”라 한다)를 1984.08.17 취득하여 보유하다가 1997.12.19 청구외 신○○에게 양도하고 실지거래가액(양도 200,000천원, 취득 76,660천원)에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 예정신고한 것을 처분청은 그 증빙가액을 부인하고 기준시가(양도 323,658천원, 취득 54,647천원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.13 1997년 귀속 양도소득세 49,013,810원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.03.03 심사청구를 하였다.

양도 및 취득시의 증빙가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

쟁점토지 인근의 부동산 매매가액을 조사한 바, 평당 1,000천원으로 거래하고 있고, 97년 양도당시의 거래가액은 조사일 현재보다 낮지않은 것으로 조사되었는 바, 청구인이 평당 560천원에 매매한 것으로 된 양도시의 증빙가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 시행령 제166조 제4항 에는 법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서(기준시가원칙의 예외)에서 “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있고, 같은 조 제5항에는 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 라고 하면서 제2호에 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 취득가액에 대하여 본다. 등기부상 쟁점토지는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 1984.08.17 동 소 ○○번지 1,300㎡로 분할되었다가 1993.07.23 다시 동 소 ○○번지 1,167㎡(쟁점토지, 쟁점토지는 1996.5.30 다시 동 소 ○○번지, ○○번지등 2필지로 분할)로 분할된 토지로서 청구인은 1984.08.17 위 토지 1,300㎡를 매수하여 그 중 1,167㎡를 1997.12.19 양도한 이 건, 청구인은 위 토지 1,300㎡의 취득시의 매매계약서상의 매매가액 76,600천원을 쟁점토지(1,167㎡)의 취득가액으로 신고하였는 바, 위 취득시 매매가액 76,600천원을 실거래가액으로 본다하여도 쟁점토지(1,167㎡)의 취득가액은 76,600천원이 아닌 68,763천원(76,600천원×1,167/1,300)이 되어야 할 것이다.

2. 양도가액에 대하여 본다. 쟁점토지 지상에는 1996.05.31 271.34㎡의 건축물을 준공하였음이 동 건축물관리대장에 의하여 확인되고, 동 건축물은 쟁점토지 양도 이전부터 현재까지 당구장으로 임대하고 있음이 이 건 청구인의 청구주장, 국세통합시스템상의 개인별총사업내역에 의하여 알 수 있는 이건, 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, “매매목적물은 위 건축물을 제외한 쟁점토지만으로 하여 매매가액은 200백만원으로 하고 매매대금중 1억원의 현금보관증을 잔금으로 대체하고 소유권이전에 응한다.”고 특약하고 있는 바, 일반적으로 지상건축물이 있는 토지의 매매시 그 건축물을 합하여 매매가 이루어지고, 동 지상건축물의 임차권에 대한 별도의 약정을 하여 매매가 이루어 지는 것이 일반적이라고 보여짐에도 지상건축물을 제외한 채 토지만을 매매목적물로 하면서도 지상건축물에 대한 임차권에 대한 별도의 특약이 없는 점에서 신고한 양도시의 매매계약서는 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 또한 보증채무 때문에 부득이 공시지가 323,658천원의 61.7%인 200,000천원으로 매매할 수밖에 없는 사유라고도 인정하기 어렵다 할 것이다.

3. 그렇다면, 쟁점토지 취득시의 실지거래가액을 68,763천원으로 인정한다 하여도,양도시의 증빙가액 200,000천원은 그 매매가액에 신빙성이 없다 할 것이고, 위 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 에 의한 신고한 거래증빙에 의하여 양도 및 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 양도 및 취득시 모무 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.