신고한 취득 및 양도당시의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동○○번지 ○○가든 5차아파트 ○동 ○호(56평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’95.3.10. 양도하고, 취득가액을 170,000,000원, 양도가액을 325,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 한데 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1995과세년도 양도소득세 99,846,120원을 ’99.1.21. 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99.2.28. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점아파트를 170,000,000원에 취득하여 보유하다가 채무로 인한 근저당권자의 임의경매 개시로 인하여 부득이 325,000,000원에 매도하였고, 취득 및 양도당시의 실지거래가액은 거래사실확인서 및 매매계약서에 의하여 확인되는데도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하므로 재조사 결정하여 달라는 주장이다.

청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증거자료의 제출없이 취득당시 부동산○○지의 시세표(금액 220,000,000원)와 전소유자 청구의 전자순익 거래사실확인서를 제시하나 시세표와의 금액차이가 많아 실지취득가액으로 인정할 수 없고, 쟁점 아파트에 대한 양도당시 거래시세가 부동산○○지에 500,000,000원으로 게재되어 있는 점과 양도당시 청구 외 ○○은행을 채권자로 하는 600,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 동 근저당권에 대한 특약이 없는 매매계약서를 제시하고 있는 점을 고려할 때 청구인이 신고한 양도가액 325,000,000원도 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 경우 취득가액 또는 양도가액은 당해 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가로 하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제2호에서는 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 할 수 있는 경우의 하나로 “양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”를 들고 있다. 같은법 제100조 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 ’88.6.17. 청구외 전○○으로부터 매매를 원인으로 취득하였고,’93.8.26. 청구외 ○○은행 ○○동지점을 채권자로, 청구외 주식회사 ○○당을 채무자로 한 근저당권이 설정되었으며,’94.12.22.를 매매를 원인으로 ’95.3.10. 매수자인 청구외 김○○에게 소유권이전등기가 경료된 후,’95.4.19.자로 위 근저당권이 말소된 사실이 확인된다. 다음으로 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 신고한 취득가액 170,000,000원에 대하여 청구인은 실제 매매계약서, 대금수수관계에 대한 금융자료 등 구체적이고 객관적인 입증자료 제시없이 단지 전소유자인 청구외 전○○의 거래사실확인서만을 제출하고 있으며, 쟁점아파트의 취득당시 부동산○○지의 시세표상의 금액 220,000,000원과는 상당한 차이가 있는 점으로 볼 때 청구주장이 신고한 취득가액은 신빙성이 없다. 둘째. 부동산거래시에는 가등기, 근저당권, 임대차에 따른 세입자와의 관계등 거래대상 부동산의 권리관계에 대한 특약을 하는 것이 통상적인 거래관행인 바, 쟁점아파트에는 양도당시 청구외 주식회사 ○○은행의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 계약서에는 그에 대한 특별한 약정이 없이 매매가액만 325,000,000원으로 기재되어 있는 점, 쟁점 아파트 소재인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○가든5차 아파트의 경우’95.3.7.자 부동산○○지의 시세표에 의하면 거래시세가 450,000,000~500,000,000원으로 게재되어 있고,’95.6.29.자 부동산○○지의 서초구①편에 ’95.4월중 실지로 거래된 금액이 500,000,000원으로 게재되어 있는데, 청구인이 신고한 양도가액은 위 최저 거래금액 450,000,000원의 72.2%에 불과한 점을 고려할 때. 청구인이 신고한 양도가액 325,000,000원은 신빙성이 없다. 위의 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 자산양도차익 예정신고시에 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.