실거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 분양대금 납부지연으로 인한 연체료가 필요경비에 해당하는지 여부

○○세무서장이 ′99. 2. 1. 청구인에게 결정고지한 ′95과세연도 양도소득세 7,440,800원은 분양대금 납부지연 연체료 25,982,174원을 필요경비로 공제하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ′95.11.15. ○○주택조합으로부터 취득하여 ′95.12.13 청구외 이○○에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 신고하면서 필요경비는 토지대금 50,000,000원, 건축비 74,925,900원, 분양대금 납부 연체료 25,982,174원 합계 150,908,074원, 양도가액은 140,000,000원으로하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

○○세무서장은 쟁점아파트의 양도차익을 시지거래가액에 의하여 산정하면서 청구인이 양도차익예정신고시 필요경비에 산입한 분양대금 납부 지연으로 인한 연체료 25,982,174원(이하 “쟁점연체료”라 한다)을 필요경비에서 제외하여 ′99.2.1 청구인에게 ′95과세연도 양도소득세 7,440,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ′99. 2. 26 심사청구하였다.

자산양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 분양대금 납부 지연으로 인한 연체료는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당된다는 주장이다.

자신양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 분양대금 납부 지연으로 인한 연체료는 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정되지 아니하는 것이므로 쟁점 연체료를 필요경비 불산입하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 분양대금 납부지연으로인한 연체료가 필요경비에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(′95.12.29 법률 제5031호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 실비비와 개량비 3.~4(이하 생략)』고 규정하고 구 소득세법 시행령(′95.12.30 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】제1항에서 『법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액』이라고 규정하고, ′96.12.31 대통령령 제15191호로 신설한 제3호에서 『제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.』고 규정하고 같은법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】제1항 제1호에서『법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액으로 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액』으로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 쟁점아파트의 분양대장에 의하면 취득가액으로 토지대금 50,000,000원, 건축비 74,925,900원, 연체료 25,982,174원 총 150,908,074원을 납입한 것으로 기재되어있으며 ′96.1.18 ○○사업개발(주) 대표이사 심○○은 위 금액이 납입되었음을 확인하고 있고, 양도당시 부동산매매계약서에 의하면 양도가액이 140,000,000원으로 명시되어 있으며 매수인인 이○○은 동 금액에 매수하였음을 확인하고 있다. 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 양도가액은 140,000,000원이며 취득과 관련하여 쟁점연체료를 포함한 총 150,908,074원을 납입한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이건의 경우 취득시 부담한 쟁점연체료가 필요경비에 해당되는지에 대하여 살펴보면 ′96.12.31. 신설된 소득세법시행령 제163조 제1항 3호 에서 의하면『당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.』고 규정하고 있으나 동 규정은 부칙 제2조에서 “이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.”고 규정하고 있어 위 법이 신설되기 전에 양도한 쟁점아파트의 경우 약정된 매매대금의 지급지연으로 인한 연체이자는 취득부대비용으로 양도가액에서 공제하는 것(같은 뜻: 심사 양도 98-829. 99.1.8. 국심 98구 226, 99.1.28)인 바, 쟁점연체료를 필요경비로 공제하지 아니하고 이건 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.