부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 404.1㎡, 건물 122.97㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)중 청구인 지분 1/2을 ’95. 3. 22. 취득하여 ’96. 5. 15. 양도하고 취득가액 230,500,000원, 양도가액 211,500,000원을 실지거래가액이라 하며 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 257,379,400원, 양도가액을 288,309,250원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 ’96 과세연도에 대한 양도소득세 12,413,570원을 ’99. 1. 3. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’99. 2. 25. 심사청구하였다.

청구 외 ○○교회(이하 "교회"라 한다) 부지마련을 위해 교인 170여명이 납부한 헌금 등으로 461,000,000원에 쟁점부동산을 취득하여 청구인과 청구외 황○○명의로 등기이전 하였으나, 그 후 교회가 임차하여 사용중이던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지,○○번지 부동산을 교회가 '95. 10. 20. 낙찰받았으며 낙찰대금 입금을 위해 쟁점부동산을 담보로 청구외 ○○화재해상보험주식회사로부터 170,000,000원을 대출받았고, 대출금 및 이자상환을 위하여 부득이 쟁점부동산을 매입가격보다 저렴한 423,000,000원에 양도하였는바, 취득 및 양도가액이 모두 실지거래가액이며, 쟁점부동산은 실제 교회 소유이나 교회가 종교단체 둥록 중에 쟁점부동산을 취득하여 부득이 청구인 등의 명의로 등기이전한 것이므로 실질과세원칙에 따라 이 건 양도소득세 부과를 취소하여야 한다.

쟁점 부동산의 양도당시 거래가액을 확인하기 위하여 처분청에서 인근 부동산중개업소인 ○○부동산 및 ○○부동산에 입하여 양도가액 탐문한 바, 평당 400만~450만원에 거래되었음을 확인하였는데, 청구인은 평당 346만원에 신고하였으며, 기준시가 대비 73.3%에 불과하여 실거래가로 인정하기 어렵고, 취득시의 매매계약서에는 매수인이 3인이나, 이전등기 및 양도시의 매매계약서에는 2인으로 되어 있어 신빙성 있는 계약서로 볼 수 없으므로 소득세법 시행령 제166조 제5항의 규정에 의하여 기준시가로 결정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점부동산중 청구인 지분 1/2을 '95. 3. 22. 취득하여 '96. 5. I5. 양도하고 취득가액 230,500,0000, 양도가액 211,500,000원을 실지거래가액이라 하며 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 취득가액을 257,379,400원, 양도가액을 288,309,250원으로 하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 '96 과세연도에 대한 양도소득세12,413,570원을 '99. 1. 3. 결정고지하였음을 결정결의서 등에 의하여 알 수 있다. (나) 쟁점 부동산을 청구인 등에게 양도한 청구외 이○○과 쟁점 부동산을 취득한 청구인과 청구외 황○○ 둥 3인은 쟁점부동산 취득시 ○○구청장에게 토지거래계약허가신청을 할 때 이용목적을 "다가구주택 신축"으로 신청하여 동이용계획과 일치되게 사용하는 것을 조건으로 허가를 받았음을 ○○구청 공문(제목: 토지거래계약 허가중교부, 문서번호: 토관58312-263,'95. 3. 2.)에 의하여 알 수 있다. (다) 쟁점 부동산에 채무자를 청구 외 ○○산업주식회사로 하고, 근저당권자를 청구 외 ○○화재해상보험주식회사로 하여, 채권최고액 238,000,000원의 근저당권이'95. 11. 22. 설정되었음을 쟁점 부동산의 등기부등본에 의하여 확인 할 수 있다. (라) 청구 외 ○○화재해상보험주식회사는 170,000,000원을 '95. 11. 24 청구 외 석정산업주식회사에게 대출하였음을 부채잔액증명원에서 확인하고 있다. (마) 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 평당 400만~450만원에 거래되었음을 인근 부동산중개업소인 ○○부동산 및 ○○부동산에 임하여 확인하였음을 처분청의 조사복명서 등에 의하여 알 수 있다. (바) 쟁점 부동산을 취득할 당시의 매매계약서에는 매수인이 청구인, 청구 외 황○○, 청구 외 서○○ 등 3인이나, 이전등기 및 양도시의 매매계약서에는 청구인과 청구 외 황○○ 등 2인으로 되어 있음이 쟁점 부동산의 등기부등본과 취득 및 양도시의 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 쟁점 부동산을 청구인 등에게 양도한 청구외 이○○과 쟁점 부동산을 취득한 청구인과 청구외 황○○ 등 3인은 쟁점 부동산 취득시 ○○구청장에게 토지거래계약허가신청을 할 때 이용목적을 "다가구주택 신축"으로 신청하여 동이용계획과 일치되게 사용하는 것을 조건으로 허가받았음을 알 수 있는 바, 교회부지 마련을 위해 쟁점 부동산을 취득하였다는 청구주장을 신뢰할 수 없고, (나) 쟁점 부동산을 담보로 청구 외 ○○화재해상보험주식회사로부터 170백만원을 대출받으면서 채권최고액 238백만원의 근저당권을 설정하였음은 사실이나, 실제 170백만원을 대출받은 자는 청구 외 ○○산업주식회사인바, 쟁점 부동산이 실제 교회 소유이고 낙찰대금 입금을 위해 위 금액을 대출받았다는 청구주장이 신빙성이 없으며, (다) 쟁점 부동산 양도당시 평당 400만~450만원에 거래되었음에도 청구인은 평당 346만원에 신고하였고, 기준시가 대비 73.3%에 불과하여 실거래가로 인정하기 어려우며, (라) 쟁점부동산을 취득할 당시의 매매계약서에는 매수인이 청구인, 청구 외 황○○, 청구외 서○○ 등 3인이나 이전등기 및 양도시의 매매계약서에는 청구인과 청구 외 황○○ 등 2인으로 되어있어 신빙성 있는 계약서로 볼 수 없다고 판단된다. (마) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 취득가액 230,500,000원, 양도가액 211,500,000원을 실지거래가액이라고 주장하며 제시한 매매계약서 등은 실지거래가액임을 뒷받침할 만한 객관적이고 신빙성 있는 증빙서류라고 할 수 없고, 또한 쟁점 부동산이 실제 교회 소유라는 청구주장이 신빙성이 없으므로, 처분청이 쟁점 부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못을 발견할 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.